In Albanien investieren: Netto-Cash statt August

Zähl die leeren Wochen, bevor du einer Broschüre traust. Eine albanische Wohnung, die Einkommen bringen soll, muss Leerstand, laufende Kosten und Steuer überstehen. Angebotspreise von Vatreja Q3 2026 nahe 3.410 EUR pro Quadratmeter in Dhërmi oder etwa 1.900 EUR in Tirana sind Inserate, keine abgeschlossenen Verkäufe. Hypotheken für Nichtansässige sind selten, deshalb zahlen die meisten ausländischen Käufer bar.

Wir haben gesehen, wie jemand eine Augustwoche auf zwölf Monate klebt und das Ergebnis Rendite nennt.

Themen

• Was die Miete übersteht
• Angebote sind ein Filter
• Referenzpreise und Steuer
• Ein Blatt zum Ausfüllen
• Küste, Hauptstadt und Saison
• Off-Plan ist anderes Risiko
• Steuer auf die Miete
• Buch keinen geschlossenen Flughafen
• Dein eigenes Geld trägt
• Was das Inserat andeutet
• Wo die Zahlen schmeicheln
• Nach der unterschriebenen Urkunde
• Lies das Blatt noch einmal
• Was du der Reihe nach entscheidest
• Zum Schluss

Was die Miete übersteht

Die Bruttomiete im August ist eine Marketingzahl. Was den Kauf entscheidet, ist das, was bleibt, nachdem leere Wochen, der Anteil des Verwalters, Reinigung, Versorger, das Hausgeld, die Versicherung und die Steuer auf die Miete abgezogen sind. Bestand an der Küste in Vlora, Saranda und Golem kann acht oder zehn Wochen beschäftigt aussehen und den Rest des Jahres ruhig. Eine Langzeitmiete in Tirana ist glatter und in der Schlagzeilenmiete meist niedriger. Keines der beiden Muster ist eine Rendite, bis die ruhigen Monate aufgeschrieben sind.

Bepreise die leeren Monate.

Importier keinen Prozentsatz aus einem Forum und mal ihn auf einen Grundriss. Die Tourismus- und Baureihen von INSTAT zeigen, ob Besucher und Bauarbeiten steigen oder fallen. Sie sind nicht die Belegung einer Wohnung.

Beginn beim Vertragspreis, nicht bei einem Broschürenpreis „ab“. Addier die Kaufnebenkosten, oft etwa 4 bis 7 Prozent inklusive Notar, ASHK und Anwaltshonoraren, aus den Kaufnebenkosten. Addier Möbel und Ausbau, wenn die Übergabe ein Rohbau ist. Diese Summe ist das Kapital, das du im Risiko hast.

Einkommen sind gebuchte Nächte mal dem Satz, den du wirklich verlangen kannst, minus Erstattungen und Plattformgebühren, dann minus Betriebskosten und Steuer auf die Miete. Was bleibt, geteilt durch das Kapital, ist die Nettorendite. Ist eine Zeile leer, weil dieses Gebäude keine Papiere dafür hat, hast du noch keine Rendite. Wie eine Kurzzeitvermietung sich von einem Zwölf-Monats-Mieter unterscheidet, steht bei den Mietrenditen.

August lügt.

Angebote sind ein Filter

Die Angebotspreise von Vatreja Q3 2026 sind Inserate. Nutz sie als Filter, dann geh zurück zur Einheit.

• Dhërmi. Etwa 3.410 EUR pro Quadratmeter. Ein hoher, dünner Markt. Ein Inserat kann den Durchschnitt dominieren.
• Vlora. Etwa 2.084 EUR pro Quadratmeter. Vergleich die Lungomare mit zurückgesetzten Straßen, bevor du sie mittelst.
• Saranda. Etwa 2.017 EUR pro Quadratmeter. Saisonale Nachfrage. Das Wintereinkommen ist die Zeile, die Modelle bricht.
• Tirana. Etwa 1.900 EUR pro Quadratmeter. Tieferer Wiederverkauf und ein lokaler Mieterpool, mit Lücken von Straße zu Straße.

Eine Einheit weit über dem Angebotsniveau ihrer Stadt braucht einen Grund, den du sehen kannst: einen fertigen Innenausbau, eine geschützte Aussicht oder einen Stellplatz in der Urkunde. Eine Einheit weit darunter braucht ebenfalls einen Grund, etwa ein niedrigeres Stockwerk, eine verbaute Aussicht, eine unfertige Gemeinschaftsfläche oder ein Eigentum, das der Verkäufer nicht druckt. Ein Rabatt ist keine Rendite.

Bei etwa 3.410 EUR pro Quadratmeter in Dhërmi deckt dieselbe Miete, die auf einem günstigeren Inserat in Vlora zu funktionieren scheint, das Kapital vielleicht nicht. Rechne die Miete, die du glaubst. Ist diese Miete eine Spitzenwoche, die das ganze Jahr wiederholt wird, ist das Modell ein Wunsch.

Lass die Zelle leer.

Die Seiten unter Investieren sammeln Gebäude. Sie beweisen die Nächte nicht.

Referenzpreise und Steuer

Die Consul-Referenzpreise 2026 messen etwas anderes. Zentrum von Vlora und die Lungomare liegen bei etwa 140.000 ALL pro Quadratmeter, grob 1.452 EUR. Die Marina-Zone von Durrës ist um bis zu 196 Prozent gestiegen. Himara Zone 1 ist um 141 Prozent gestiegen. Die Hauptküste von Saranda ist um 53 Prozent gestiegen.

Das sind fiskalische Werte. Die jährliche Gebäudesteuer nutzt diesen Referenzwert, und ein künftiger Gewinn wird aus der Erwerbsakte und den geltenden Regeln gemessen. Diese Prozentsätze sind nicht das, was Käufer in derselben Saison extra gezahlt haben.

Das ist ein Steuerwert.

Wenn das Verkaufsbüro Euro nennt und der Plan in Lek ist, rechne mit dem Referenzkurs der Bank von Albanien für den Tag um, an dem du vergleichst. Ein Kurs, der in eine Broschüre von 2024 eingebacken ist, stellt sowohl den fiskalischen Wert als auch jede Euro-Miete falsch dar, die du später für eine Erklärung im Heimatland umrechnest. Der Kurs ist ein Umrechnungswerkzeug. Er ist keine Prognose des Lek.

Ein Blatt zum Ausfüllen

Ein Blatt pro Einheit. Lass eine Zelle leer, statt einen Landesdurchschnitt zu tippen, den du nicht hast.

• Vertragspreis, und ob Stellplatz und Abstellraum enthalten sind
• Eine Abschlussspanne von etwa 4 bis 7 Prozent, aufgeschlüsselt, sobald der Notar einen Tarif ausstellt
• Ausbau und Möbel, angeboten, nicht aus einem anderen Land geraten
• Nächte, die du realistisch buchst, aufgeteilt in Hochsaison, Nebensaison und Winter, genommen von vergleichbaren Einheiten oder der eigenen Historie eines Verwalters
• Der Satz für jede dieser Saisons, nach Plattformgebühren
• Reinigung, Wäsche, Versorger, Reparaturen und die Jahreslast des Verwalters
• Versicherung
• Steuer auf die Miete, oft 15 Prozent der Mieteinnahmen für einen privaten Vermieter, mit dem Erklärungsweg in den Immobiliensteuern
• Leerstands-Cash: die Monate, in denen du Verwalter und Versorger weiter zahlst, während das Einkommen null ist

An der Küste ist der übliche Bruch der Winter. In Tirana ist es ein Mieter, der geht, ein Monat Leerstand oder ein Hausgeld, das weggelassen wurde. Ein Modell, das nur bei voller Belegung im Juli und August funktioniert, beschreibt einen Urlaub. Die Tabelle hängt nur daneben.

Leer bleibt leer.

Ausländische Privatpersonen können die Wohnung auf eigenen Namen halten. Die Schritte durch den Notar zum ASHK stehen in Immobilie in Albanien kaufen. Verbring die Zeit damit, ob diese Wohnung zu diesem Vertragspreis Cash bringt, das du akzeptieren würdest.

Küste, Hauptstadt und Saison

Tirana passt zu einer Langzeitmiete und vielleicht zu einem Leben in der Stadt. Arbeitsplätze, Universitäten und Dienstleistungen treiben die Nachfrage. Mikrolage, Lärm und ein Stellplatz in der Urkunde bewegen die Miete mehr als ein Angebotsdurchschnitt von etwa 1.900 EUR pro Quadratmeter. Der Leerstand sind Wochen, nicht eine ganze Nebensaison. Das Einkommen ist trotzdem steuerpflichtig.

Vlora ist eine Stadt und ein Strandmarkt. Gib Bestand an der Lungomare, Bestand am Hang und zurückgesetzten Wohnungen nicht dieselbe Miete. Das Angebotsniveau nahe 2.084 EUR pro Quadratmeter ist eine Inseratszahl auf Stadtebene. Hausgeld in Gebäuden mit Ausstattung kommt auf das Blatt, bevor jemand Rendite sagt.

Inserate in Saranda nahe 2.017 EUR pro Quadratmeter müssen in einem kurzen Sommer verdient und dann getragen werden, während die Dienste langsamer werden. Wochen, die du selbst bewohnst, sind Konsum, keine Miete.

Durrës und Golem gewinnen bei der Transferzeit vom internationalen Flughafen Tirana. Das beseitigt die Saisonalität am Strandstreifen nicht. Der Sprung des Marina-Referenzpreises um bis zu 196 Prozent gehört in die Zeile der Haltekosten, nicht in eine Zelle des Wachstums.

Der Referenzpreis von Himara Zone 1 stieg um 141 Prozent, und Dhërmi ist die Spitze dieses Satzes Vatreja Q3 2026. Ein weicher Sommer hat weniger lokale Langzeitmietnachfrage, auf die man zurückfallen kann. Bemiss die Position so, dass ein schwacher Juli eine Unannehmlichkeit ist, kein erzwungener Verkauf.

Welche Monate gehören dir?

Off-Plan ist anderes Risiko

Eine fertige Wohnung kann vermietet und mit der Wohnung nebenan verglichen werden. Ein Kauf vom Plan ist ein Anspruch auf eine künftige Wohnung, plus Genehmigungs- und Verzugsrisiko, und die Rendite beginnt bei der Übergabe, also beim Bauzeitplan und nicht bei der Saison in der Broschüre. Geld, das Jahre vor Beginn des Einkommens dein Konto verlässt, ist ein Kostenpunkt, auch wenn der Vertrag keine Zinsen berechnet.

Lies die Fertigstellungshistorie, die Genehmigung für diesen Bauabschnitt, das Konto, das die Raten empfängt, und den Rechtsbehelf, wenn das Datum sich bewegt. Dafür ist der Leitfaden Off-Plan und Neubau. Halt ein Gebäude ohne Dach aus der Renditetabelle. AlbaniaHouse ist eine Vermittlungsplattform. Wir stellen Investoren lokalen Verkaufsbüros und Fachleuten vor. Wir sind nicht Verkäufer, Notar oder Anwalt, und wir prüfen die Miete nicht.

Warte auf ein Dach.

Steuer auf die Miete

Mieteinnahmen von Privatpersonen werden im Allgemeinen mit 15 Prozent besteuert, auch wenn der Gast über eine ausländische Plattform gezahlt hat. Ab 2026 muss eine Privatperson ohne andere gewerbliche Tätigkeit nicht nur zum Vermieten eine NIPT öffnen. Erklär über DIVA bis zum 31. März, und zahl 15 Prozent auf die Mieteinnahmen.

Die MwSt. ist getrennt. Ein Satz von 6 Prozent braucht eine Beherbergungsbescheinigung des Tourismusministeriums. Ohne sie liegt der maßgebliche Satz bei 20 Prozent. Registrier ausländische Gäste innerhalb von 24 Stunden. Die jährliche Gebäudesteuer, 0,05 Prozent des fiskalischen Referenzwerts, steht daneben in den Immobiliensteuern. Wie die MwSt. im Neubauvertrag sitzt, steht bei Mehrwertsteuer auf Neubauten.

Zieh 15 Prozent von der Mietzeile ab, bevor du Städte vergleichst. Eine Notiz, die bei den Bruttoeinnahmen aufhört, überzeichnet jeden Küstensommer.

Reich bis zum 31. März ein.

Der Veräußerungsgewinn des Verkäufers, typischerweise 15 Prozent des Gewinns nach Gesetz 29/2023, gehört in den Ausstieg, nicht in die Buchungen dieses Jahres. Behalt die Urkunde, den ASHK-Auszug und die Rechnungen für werterhöhende Verbesserungen. Steuer auf dem Weg hinaus in deinem Heimatland ist eine zweite Summe, die dein eigener Berater rechnet. Sie ist kein albanischer Angebotspreis.

Buch keinen geschlossenen Flughafen

Der internationale Flughafen Vlora hat 2026 nicht eröffnet. Die Konzession wurde im August 2026 beendet, und am 16. September 2026 hat ein Eilschiedsrichter abgelehnt, diese Beendigung auszusetzen. Gäste und Eigentümer fliegen weiter zum internationalen Flughafen Tirana und fahren auf der Straße weiter.

Ein Modell, das eine Piste in Vlora im Jahr 2026 braucht, nutzt ein Ereignis, das nicht eingetreten ist. Bepreise die Straße als Reibung: weniger Wochenenden, ein engerer Gästekreis im fernen Süden und späte Ankünfte ohne lokales internationales Terminal. Die Preiswirkung steht bei Flughafen Vlora.

Dein eigenes Geld trägt

Hypotheken für Nichtansässige sind selten, also ist das Kapital auf dem Blatt meist deins. Es gibt keinen billigen lokalen Kredit, der eine dünne Nettorendite hebelt. Funktioniert der Kauf nur bei 70 Prozent Fremdkapital zu einem Satz, der dir nicht angeboten wurde, hör auf.

Ein Kredit einer Bank zu Hause ändert den albanischen Titel nicht. Der Rahmen der Bank von Albanien macht aus einem Nichtansässigen keinen Standard-Hypothekenkunden. Lies Hypotheken und Hypothek für Ausländer, bevor du eine Schulden-Spalte erfindest.

Halt eine Barreserve für die erste ruhige Saison: Verwalter, Versorger, eine Reparatur und Steuer, bei Einkommen null. Leute, die den letzten Euro an den Notar überweisen und dann ein Winter-Hausgeld treffen, sind illiquide.

Halt dort an.

Was das Inserat andeutet

Multiplizier das Angebotsniveau von Vatreja Q3 2026 mit der Fläche nur, um zu sehen, wie viel Kapital ein Inserat andeutet. Das ist keine Bewertung und kein Verkauf. Es zeigt, warum ein paar Quadratmeter, oder ein Wechsel von Tirana nach Dhërmi, die Miete verändert, die die Wohnung verdienen muss.

Das sind nicht dieselben Wohnungen. Ein Inserat von 45 Quadratmetern in Dhërmi bindet ungefähr das Kapital einer viel größeren Wohnung auf dem Angebotsniveau von Tirana. Kaufnebenkosten von etwa 4 bis 7 Prozent sitzen auf dem Vertragspreis. Der Ausbau eines Rohbaus kann noch einmal so viel ausmachen wie eine bescheidene Abschlussrechnung.

Lass die fiskalische Zahl von Consul 2026 aus diesem Gitter. Zentrum von Vlora bei etwa 140.000 ALL pro Quadratmeter, grob 1.452 EUR, ist nicht das Lungomare-Angebot, das Vatreja nahe 2.084 EUR setzt. Den Angebotspreis als Basis der Gebäudesteuer zu nehmen, würde die Haltesteuer falsch darstellen.

Sieh dir die Lücke an.

Wo die Zahlen schmeicheln

Eine einzelne Augustwoche, über das Jahr kopiert, ist die übliche Schmeichelei. INSTAT kann sagen, das Land hatte einen vollen Sommer. Es kann nicht sagen, dass deine Wohnung im zweiten Stock ohne Aufzug im November voll war.

Eine Miete aus einem anderen Gebäude reist nicht. Frag, was der Nachtsatz enthielt: Wäsche, eine Reinigung zwischendurch, einen lokalen Gastgeber oder nur das Plattforminserat. Eigene Nutzung im Juli ist Konsum. Bepreise diese Wochen mit Einkommen null.

Rate nicht.

Ein Gewinn auf dem Papier ist nicht die Rendite dieses Jahres. Bewegungen der Consul-Referenzpreise sind kein Cash, und die 15 Prozent des Verkäufers nach Gesetz 29/2023 gelten nur, wenn eine echte Veräußerung einen Gewinn erzeugt. Schulden, die dir nicht angeboten wurden, sind ein anderer Kauf. Hypotheken für Nichtansässige sind selten. Modellier das Bargeld, das du wirklich senden kannst.

Nach der unterschriebenen Urkunde

Setz einen Verwalter an, wenn du Gäste nicht selbst triffst. Das Honorar lohnt sich nur, wenn der Vertrag die Registrierung innerhalb von 24 Stunden, Reinigung, Wäsche, Reparaturen unter einer Obergrenze und einen Bericht deckt, den du mit der Bank abgleichen kannst. Die Nächte des letzten Jahres sollten schriftlich vorliegen.

Salzluft, Terrassenabdichtung und Aufzugsverträge sind das Küstenprodukt. In Tirana ist das Gegenstück ein Mieterwechsel und ein leerer Monat. Einmal im Jahr ersetzt du die Winterzelle durch die Belege und rechnest Lek-Kosten, einschließlich der Gebäudesteuer, zum Kurs der Bank von Albanien um. Unter Projekte siehst du mehrere Gebäude, bevor du einen Verwalter an eines bindest.

Tausch die Zelle aus.

Lies das Blatt noch einmal

Lies das Blatt laut, mit den leeren Monaten noch darin. Funktioniert das Netto-Cash nur, nachdem du den Winter streichst, hast du einen Sommer, den du vielleicht trotzdem kaufen willst, und du hast keine Rendite. Sind das Angebotsniveau von Vatreja und der Consul-Referenzpreis vertauscht, sind Haltesteuer und Kapital im Risiko beide falsch.

Du und deine Gäste landen weiter am internationalen Flughafen Tirana. Die Fahrzeit gehört neben die Miete.

Sag es laut.

Was du der Reihe nach entscheidest

Schreib zuerst den Auftrag, einschließlich welcher leeren Wochen dir gehören. Setz eine Euro-Obergrenze, dann nutz Vatreja nur als Filter. Frag den Anwalt, ob diese katasterliche Einheit auf dich eingetragen werden kann: landwirtschaftliche Fläche, Wald und Weide kann man nicht direkt kaufen, und eine Gesellschaft oder eine Pacht ist eine andere Akte.

Füll das Blatt aus diesem Gebäude. Zieh Steuer und laufende Kosten ab, bevor du Tirana mit der Küste vergleichst. Behandle den Kauf vom Plan als Lieferrisiko, bis der Off-Plan-Leitfaden durch ist. Halt eine Reserve, und nimm TIA plus Straße an.

Ein klares Nein ist ein gelungener Durchgang. Der Markt ist noch da, nachdem der Auszug, das Hausgeld-Angebot und ein Winter im Modell da sind.

Zum Schluss

Willst du die Auswahlliste gegen einen echten Winter prüfen, buch die Terminseite und bring das Blatt mit, Lücken eingeschlossen. Wir können ein lokales Büro vorstellen. Wir erfinden die Nächte nicht. Die Mietrenditen sind die nächste Lektüre, wenn die Saison die Frage ist, nicht der Stadtname.