Mietrendite Albanien: was macht ein leerer Winter?

Juli und August sehen an der Küste großzügig aus, bis die leeren Monate in der Rechnung stehen. Geschichten im hohen einstelligen Bruttobereich aus diesen zwei Monaten scheitern nach fünf oder sechs leeren Wintermonaten, Verwaltung von 15 bis 25 Prozent, Hausgeld und 15 Prozent Steuer. Kürze die Belegung um weitere 20 Prozent, bevor du der Seite traust. Eine Spitzenwoche ist kein Jahr.

Themen

• Warum keine Einheitsrendite gilt
• Kosten fressen den Brutto
• Kürze die Nächte um 20 Prozent
• Küste gegen die Hauptstadt
• Zugang, Regeln und Kasse
• Eine Rechnung ohne Landeswert
• Zum Schluss

Warum keine Einheitsrendite gilt

Eine Rendite ist Netto-Cash geteilt durch das Kapital, das du wirklich im Risiko hast. Cash sind gebuchte Nächte in diesem Haus, zu Sätzen, die Gäste nach Plattformgebühren gezahlt haben, minus Kosten, denen egal ist, ob der Monat voll war. Kapital ist der Vertragspreis, plus Kaufnebenkosten, die oft bei etwa 4 bis 7 Prozent landen, plus Möbel, wenn die Übergabe ein Rohbau ist. Bis diese Zeilen aus Papieren kommen, ist ein Prozentsatz in einer Broschüre ein Slogan.

INSTAT kann einen vollen Sommer für das Land zeigen. Es kann nicht zeigen, dass deine Wohnung im zweiten Stock, ohne Aufzug, im November belegt war. Das letzte Jahr eines Verwalters im selben Haus, aufgeschrieben, ist ein Beleg. Die Nachbarstadt im August ist keiner.

Eine „Albanien-Rendite“ beschreibt keine Wohnung, die du kaufen kannst. Langzeitmieten in Tirana und Ferienvermietung in Vlora sind verschiedene Produkte. Saranda und Golem teilen eine Saison und unterscheiden sich trotzdem darin, wer die Fahrt vom Flughafen auf sich nimmt.

Wie Angebotspreise von fiskalischen Referenzpreisen abweichen, steht in Investieren in Albanien. NIPT, die umstrittene Steuerbasis, MwSt. und Gästeregistrierung stehen in den Airbnb-Regeln in Albanien.

Kosten fressen den Brutto

Spitzengeschichten im hohen einstelligen Bereich wiederholen meist einen Julisatz, als wäre er das Jahr. Sie scheitern in einer bekannten Reihenfolge.

Der leere Winter kommt zuerst. An der Küste sind fünf oder sechs Monate mit wenig oder keiner zahlenden Belegung eine normale Planungstatsache. Du zahlst weiter den Verwalter, die Versorger, die den Ort sicher halten, die Versicherung und ein Plattformabonnement, wenn das Inserat stehen bleibt. Einkommen nahe null, Kosten über null. So wird aus einem schmeichelnden August ein dünnes Jahr.

Als Nächstes die Verwaltung. Gäste treffen, die Wohnung wenden und Reparaturen kosten üblicherweise 15 bis 25 Prozent der eingezogenen Miete. Belast beide Enden dieser Spanne. Ein Verwalter, der auch ausländische Gäste innerhalb von 24 Stunden registriert, macht Compliance, nicht nur Hauswirtschaft. Streichst du das Honorar, weil du im Ausland wohnst, hast du ein Personal erfunden.

Das Hausgeld kümmert nicht, ob die Wohnung leer war. Pools, Aufzüge und Wachleute kosten mehr. Frag nach der Zahl des letzten Jahres, bevor du über Rendite sprichst.

Steuer geht ebenfalls von der Miete ab. Mieteinnahmen von Privatpersonen werden im Allgemeinen mit 15 Prozent besteuert.

Ab 2026 muss jemand ohne andere gewerbliche Tätigkeit nicht allein für diese Tagesvermietung eine NIPT öffnen. Die öffentliche Orientierung zeigt auf DIVA bis zum 31. März. Ob 15 Prozent die Bruttoeinnahmen treffen oder die Summe nach Plattformprovision, ist umstritten. Wir küren keinen Sieger.

Zieh im ersten Entwurf 15 Prozent von der Mietzeile ab. Die MwSt. ist getrennt. Sechs Prozent brauchen eine Bescheinigung des Tourismusministeriums. Ohne sie liegt der maßgebliche Satz bei 20 Prozent. Ignorierst du das, ist der Sommer überzeichnet.

Kürze die Nächte um 20 Prozent

Sobald du einem Kalender glaubst, kürze die gebuchten Nächte um 20 Prozent und lies ihn noch einmal. Ein weicher Sommer, eine späte Eröffnung, eine verrutschte Bewertung oder ein Verwalter, der zu viel versprochen hat, wird mindestens das tun. Funktioniert der Kauf nur unbelastet, funktioniert er nicht. Du hast ein gutes Jahr beschrieben, keinen Basisfall.

Wende den Schnitt auf Nächte an. Reinigung und Verwalter bleiben. Leg die Nächte nicht zurück, weil der Strand berühmt ist.

Behältst du den August für dich?

Das ist ein zweiter Schnitt, und er stapelt sich. Wochen, die du willst und die Gäste auch wollen, sind Konsum. Bepreise sie mit null. Juli oder August zu wollen ist legitim. Es ist keine Rendite. Diese Wochen als verkauft zu zählen ist die übliche Doppelzählung an dieser Küste.

Eine Langzeitmiete in Tirana scheitert anders. Das Loch ist oft ein Mieterwechsel, nicht ein ganzer Winter. Kürz einen Monat oder mehr, und nimm nicht an, der nächste Mieter beginne an dem Tag, an dem der erste geht. Der Schnitt von 20 Prozent gilt weiter, wenn deine „Langzeitmiete“ in Wahrheit eine Reihe mittlerer Aufenthalte ist, die du nicht vertraglich hast.

Küste gegen die Hauptstadt

Vlora kann einen Sommer füllen und dann ruhig werden. Lungomare, der Hang und eine Wohnung zurück von der Promenade sollten keinen Kalender teilen. Ein städtisches Angebotsniveau nahe 2.084 EUR pro Quadratmeter in den Inseraten von Vatreja im dritten Quartal 2026 ist keine Miete. Es ist das Kapital, gegen das du misst. Rechne die Miete, die du glaubst, nicht die Miete, die nötig wäre, um das Angebot zu rechtfertigen.

Saranda ist reiner saisonal. Inserate nahe 2.017 EUR pro Quadratmeter müssen in einem kürzeren Sommer verdient werden. Der Winter ist die Zeile, die Modelle bricht. Nutzt du die leeren Wochen selbst, zähl sie als Konsum und sag das. Ein leerer Winter, bepreist als „vielleicht ein paar Langzeitaufenthalte“, ist der Weg, wie diese Notizen schiefgehen.

Golem ist der kürzere Transfer vom internationalen Flughafen Tirana. Eine Landung am Abend kann die Wohnung noch erreichen. Fünf oder sechs schwache Monate gehören trotzdem hinein. Eine kürzere Fahrt schafft keine Novemberstadt.

Angebote in Tirana liegen nahe 1.900 EUR pro Quadratmeter, neben einem tieferen Mieterpool. Die Miete ist ruhiger als eine Küstenspitzenwoche. Sie ist trotzdem steuerpflichtig, und ein leerer Monat zählt trotzdem. Eine laute Straße ist kein Rundungsfehler.

Angebotspreise sind keine Transaktionen. Dein Nenner ist der Vertragspreis plus Kosten, nicht der Stadtdurchschnitt.

Zugang, Regeln und Kasse

Der internationale Flughafen Vlora hat 2026 nicht eröffnet. Die Konzession wurde beendet. Am 16. September 2026 hat ein Eilschiedsrichter abgelehnt, diese Beendigung auszusetzen.

Gäste fliegen nach Tirana und fahren auf der Straße weiter. Dieser Text gibt dem Flughafen kein Eröffnungsjahr. Setz 2027 nicht ins Aufwärtspotenzial. Eine späte Landung plus der Transfer verbrennt eine Nacht, und Golem und Tirana spüren das weniger als der ferne Süden.

Ausländische Gäste werden innerhalb von 24 Stunden registriert. Die Linie ohne NIPT für 2026 ist eng: eine Person, tageweise, kein anderes Geschäft. Mehrere Wohnungen können dich hinausschieben. Plattformgebühren, Reinigung, Erstattungen und eine stornierte Woche gehen ab.

Halt eine Reserve für Salzluft und einen Ausfall im Juli. Hypotheken für Nichtansässige sind selten, also ist diese Reserve dein Bargeld.

Ein Verkäufer sieht typischerweise 15 Prozent auf den Gewinn nach Gesetz 29/2023, wenn es einen Gewinn gibt. Wertsteigerung auf dem Papier ist kein Cash. Brauchst du das Geld an einem Datum, brauchst du einen Käufer. Dieser Markt verspricht keinen.

Eine Rechnung ohne Landeswert

Eine Seite pro Wohnung. Lass eine Zelle leer, statt einen Landesdurchschnitt zu tippen.

• Vertragspreis, und ob Parkplatz und Abstellraum enthalten sind.
• Kaufnebenkosten von etwa 4 bis 7 Prozent, sobald der Tarif des Notars vorliegt.
• Ausbau und Möbel, angeboten.
• Nächte nach Saison, dann diese Nächte minus 20 Prozent, Eigentümerwochen bei null.
• Satz nach Plattformgebühren, nach Saison.
• Verwaltung bei 15 Prozent, und noch einmal bei 25 Prozent.
• Reinigung, Wäsche, Versorger, Reparaturen, Versicherung und der Verwalter.
• Steuer bei 15 Prozent der Mietzeile, bis der Steuerberater die Basis bestätigt.
• Fünf oder sechs Wintermonate, in denen das Einkommen nahe null sein kann und das Hausgeld nicht.

Sieht nur die unbelastete, selbst verwaltete Version vor Steuer gut aus, lehn ab. Ein klares Nein ist ein Ergebnis.

Du kannst eine Wohnung auf deinen eigenen Namen halten. Dieses Recht ist nicht die Rendite. Landwirtschaftliches Land ist kein Umweg, und eine Gesellschaft füllt den Februar nicht.

Zum Schluss

Bepreise die leeren Monate, den Verwalter und die 15 Prozent, bevor du eine Juliwoche als Ertrag behandelst. Wenn du diese Rechnung an einem echten Haus durchgehen willst, nutz die Terminseite, und lies die Erklärungsseite in den Airbnb-Regeln in Albanien. Wir vermitteln Käufer an lokale Partner. Wir verkaufen nicht, und wir treten nicht als dein Anwalt auf.