MwSt. auf Neubau in Albanien?

Bauträgerpreise und private Wiederverkäufe sind verschiedenes Bargeld, auch wenn die Schlagzeilen nur ein paar Hundert Euro auseinanderliegen. Die MwSt. auf einen Neubau liegt im Allgemeinen bei 20 Prozent, wenn der Verkäufer ein registrierter Bauträger ist. Ein Wiederverkauf zwischen Privatpersonen liegt oft außerhalb der MwSt. Frag, ob die Vertragszahl diese 20 Prozent enthält, bevor du reservierst.

Themen

• Zeig die Tourismusbescheinigung
• Sag inklusive oder sag plus
• Zwei Preise, eine Uferlage
• Wiederverkauf zwischen Privatleuten
• Welche Steuer nennen sie?
• Abschlusskosten bleiben extra
• Der Rechnungsname muss passen
• Vergleich das Geld, das du sendest
• Zum Schluss

Zeig die Tourismusbescheinigung

Von einem Satz von 6 Prozent ist die Rede für touristische Unterkunft, und er hängt an einer Unterkunftsbescheinigung des Tourismusministeriums an dem Objekt. Ohne diese Bescheinigung liegt der Satz auf einer steuerbaren Lieferung bei 20 Prozent. Eine Broschüre, die 6 Prozent neben einen Pool druckt, hat dir das Papier für diese Einheit nicht gezeigt.

Frag zuerst.

Modell den Kauf selbst nicht mit 6 Prozent, weil Gäste dort schlafen könnten. Bei einer Veranschaulichung von 120.000 EUR netto sind 20 Prozent 24.000 EUR und 6 Prozent 7.200 EUR. Die Lücke ist 16.800 EUR, größer als ein Jahr gewöhnlicher Haltekosten. Einkommensteuer auf einen späteren Verkauf, die Gebäudesteuer und die Steuer auf Miete sind eine andere Karte, in den Immobiliensteuern in Albanien.

Steht die 6 Prozent auf der Bescheinigung, oder nur in der Broschüre?

Sag inklusive oder sag plus

Verlang einen Satz. Der Preis ist eine genannte Euro-Zahl einschließlich MwSt. von 20 Prozent, oder er ist diese Zahl plus MwSt. von 20 Prozent. „MwSt. wie anwendbar“ ist keine Zahl. Setz die inklusive Summe auch auf die Reservierung, damit Reservierung und Urkunde dieselbe Konvention nutzen.

Hol es schriftlich.

Zahlst du jetzt 30 Prozent und den Rest bei der Übergabe, als Veranschaulichung, ist jede Tranche ein Anteil des Preises einschließlich MwSt., oder jede Tranche ist netto und die MwSt. wird obendrauf berechnet. Mischst du die beiden, zählst du doppelt oder zahlst zu wenig. Die Rechnung sollte den Bauträger, die MwSt.-Nummer und die Einheit nennen. Eine Quittung, die nur „Reservierung“ sagt, ist kein Beleg, dass die MwSt. erledigt wurde.

Speicher die Rechnung.

Ein Stellplatz zu 15.000 EUR kann 18.000 EUR werden, sobald 20 Prozent dazukommen, und dieselbe Frage gilt für eine Küche, die als eigene Lieferung berechnet wird. Eine inklusive Zahl ist das, was du mit einem privaten Wiederverkauf vergleichst, der Küche und Stellplatz schon in der Urkunde hat, ohne MwSt. obendrauf.

Zwei Preise, eine Uferlage

Ein privater Wiederverkauf und eine Bauträgerwohnung können an derselben Uferlage sitzen, mit Schlagzeilen ein paar Hundert Euro auseinander, während das Bargeld sich trotzdem um etwa ein Fünftel unterscheidet, weil eine Zahl die MwSt. oft enthält und die andere oft nicht. Bis der Vertrag inklusive oder exklusive sagt, vergleichst du Etiketten.

Nimm 20 Prozent an, wenn der Entwurf eines Bauträgers schweigt, und bestätig es dann im Entwurf. Schweigen ist kein Rabatt. 2.000 EUR pro Quadratmeter ohne MwSt. sind 2.400 EUR einschließlich 20 Prozent. Bei einer Veranschaulichung von 60 Quadratmetern werden 120.000 EUR ohne MwSt. zu 144.000 EUR einschließlich. Die 24.000 EUR sind Teil der Überweisung, wenn der Vertrag sie aufschlägt. Sie sind keine Notargebühr.

Lies die Klausel.

Wiederverkauf zwischen Privatleuten

Ein Verkauf von einer Privatperson an eine andere liegt oft außerhalb der MwSt. Du schlägst nicht 20 Prozent auf, weil das Gebäude vor fünf Jahren neu war. Der erste Verkauf vom Bauträger kann MwSt. getragen haben. Der zweite ist meist die Lage des Verkäufers bei der Steuer auf den Gewinn, nicht eine MwSt.-Rechnung an dich. Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, oder handelt er der Sache nach als Bauträger, kann die Antwort kippen. Die Kartela und der Status des Verkäufers entscheiden. Das Alter des Gebäudes für sich nicht.

Ein Wiederverkauf zu 2.200 EUR pro Quadratmeter ohne MwSt. ist 2.200 EUR. Ein Bauträgerpreis von 1.900 EUR plus 20 Prozent ist 2.280 EUR. Der Wiederverkauf gewinnt beim Bargeld, bevor du über den Zustand redest. Beim Zustand kann er trotzdem verlieren. Rechne zuerst das Bargeld.

Wir sortieren das Bargeld, das geht, nicht das Plakat. Tirana, Vlora und Durrës teilen den Satz. Die Angebotspreise teilen sie nicht.

Welche Steuer nennen sie?

Käufer zahlen auf keinem der beiden Geschäfte eine Grunderwerbsteuer von 2 Prozent. Der Verkäufer zahlt typischerweise 15 Prozent auf den Gewinn. MwSt. ist nicht diese 15 Prozent, und die 15 Prozent sind nicht MwSt. Bittet dich jemand, „die Steuer zu decken“, lass sie benennen. MwSt. gehört in den inklusiven Preis. Die Steuer des Verkäufers auf einen Gewinn bleibt seine, es sei denn, du stimmst schriftlich zu, den Preis anzuheben. Eine Anhebung ist ein höherer Preis. Sie ist keine zweite MwSt. Die Karte der übrigen Posten steht in den Immobiliensteuern in Albanien und unter Steuern.

Bietet ein Verkäufer an, den Preis zu senken, indem er „die MwSt. streicht“, frag, welche rechtliche Änderung die Lieferung aus der MwSt. nimmt. Eine gelöschte Zeile, mit demselben Bauträger und demselben Neubau, ist keine Ersparnis. Es ist eine Rechnung, die du später vielleicht korrigieren musst.

Abschlusskosten bleiben extra

Die 20 Prozent sind Teil des Bauträgerpreises. Abschlusskosten kommen extra, oft um 4 bis 7 Prozent. Der Notartarif liegt grob bei 0,23 bis 0,35 Prozent des Werts. Die ASHK-Eintragung kostet etwa 3.500 ALL. Die Hinterlegung kostet etwa 4.000 ALL. Frag, welchen Wert der Tarif nimmt, wenn der Vertrag einen Nettobetrag und einen MwSt.-Betrag zeigt, bevor du 4 bis 7 Prozent auf die falsche Basis legst und die MwSt. noch einmal draufrechnest. Das Detail steht in den Kaufkosten.

Zähl die Zeilen.

Wir haben schon erlebt, dass jemand die zwanzig Prozent im Neubau, die fünfzehn Prozent des Verkäufers, die Abschlusskosten und eine alte Geschichte über zwei Prozent in einen Topf wirft und dann glaubt, die neue Wohnung sei plötzlich doppelt so teuer wie die nebenan, obwohl nur eine dieser Zahlen überhaupt auf seiner Rechnung steht und der Rest entweder dem Verkäufer gehört oder erst nach der Urkunde kommt.

Nur als Veranschaulichung: Nettopreis 120.000 EUR, MwSt. von 20 Prozent ist 24.000 EUR, Bargeldpreis 144.000 EUR. Eine Veranschaulichung von 4 Prozent Abschluss auf 144.000 EUR ist 5.760 EUR. Eine Veranschaulichung von 7 Prozent ist 10.080 EUR. Nichts davon ist die 15 Prozent des Verkäufers.

Die weitere Karte liegt unter Steuern.

Der Rechnungsname muss passen

Bei einem Off-Plan-Kauf sollte die Summe einschließlich MwSt. den Meilensteinen entsprechen und nicht als Überraschung auf dem letzten auftauchen. Verzug, Änderungen an der Ausstattung, schwache Meilensteine und unvollständige Genehmigungen bleiben die Lieferrisiken. MwSt. versichert sie nicht. 20 Prozent auf einen Bauabschnitt ohne Genehmigung zu zahlen heißt weiterhin, für einen Bauabschnitt ohne Genehmigung zu zahlen. Lies den Off-Plan-Neubau in Albanien dazu, was in diesen Vertrag gehört.

Die Kartela ist das Register. Ein PDF, das MwSt. erwähnt, ist kein Beweis für die MwSt.-Lage des Verkäufers, und es ist kein Beweis für den Titel. Gleich den rechtlichen Namen auf der Rechnung mit dem Eigentümer auf dem Auszug ab.

Prüf den Namen.

Ein privater Wiederverkauf im selben Block braucht die Erwerbspapiere des Verkäufers und eine Kartela auf diesen Namen. Dein Anwalt zieht die Linie zwischen einer privaten Übertragung und einem Verkauf, der als Geschäft geführt wird. Du bestehst darauf, dass der Vertrag es in Geld sagt.

Landwirtschaftliche Fläche, Wald und Weide sind für eine ausländische Privatperson kein direkter Kauf. MwSt.-Planung hebt diese Grenze nicht auf.

Vergleich das Geld, das du sendest

Setz jedes Angebot in eine Zeile: Verkäufertyp, Nettopreis, MwSt.-Satz, MwSt.-Betrag, inklusiver Preis, Stellplatz, Küche, und ob die 4 bis 7 Prozent auf der inklusiven Zahl gerechnet sind. Inserate von Vatreja im dritten Quartal 2026 nahe 1.900 EUR pro Quadratmeter in Tirana und etwa 2.084 EUR in Vlora sind Angebotspreise, kein MwSt.-Rat. Ein Inserat kann zur MwSt. schweigen und trotzdem die Zahl sein, die ein Makler wiederholt.

Blätter durch die Projekte und bau den inklusiven Preis, bevor du einen Bauträger gegen einen Wiederverkauf sortierst. Das niedrigere Plakat kann die größere Überweisung sein.

Ausländische Käufer finanzieren selten einen der beiden Preise mit einer lokalen Hypothek, es sei denn, sie haben Aufenthalt und lokales Einkommen, das eine Bank annimmt. MwSt. folgt dem Vertrag, ob du aus Ersparnissen zahlst oder aus einem Kredit zu Hause. Warum dieser lokale Kredit selten ist, steht bei den Hypotheken für Ausländer und unter Hypotheken.

Zum Schluss

Vergleich inklusives Bargeld, nicht das Plakat, und behalt die Rechnung bei der Urkunde. Wir entscheiden nicht, ob dein Preis die MwSt. enthält, und wir sind nicht dein Notar. Nutz die Terminseite, wenn du einen lokalen Partner willst, der den Entwurf liest, und leg den Rest der Karte daneben in den Immobiliensteuern in Albanien.