Immobiliensteuern Albanien: was du wirklich zahlst

Streich die alte Zwei-Prozent-Zeile auf der Käuferseite. Käufer in Albanien zahlen keine Grunderwerbsteuer von 2 Prozent. Der Verkäufer zahlt typischerweise 15 Prozent Steuer auf den Veräußerungsgewinn nach Gesetz 29/2023, das Bargeld des Käufers beim Abschluss sind vor allem Notar, ASHK und Anwaltshonorare, oft etwa 4 bis 7 Prozent des Preises, und die jährliche Wohngebäudesteuer nach der Eintragung beträgt 0,05 Prozent des fiskalischen Referenzwerts.

Wir hören die Zahl von 2 Prozent noch im ersten Gespräch, meist aus einem Vergleich mit einem anderen Land geliehen. Auf dieser Urkunde hat sie nichts zu suchen.

Themen

• Wo die Steuer auftaucht
• Keine Grunderwerbsteuer von 2 Prozent
• Die fünfzehn Prozent des Verkäufers
• Die jährliche Gebäudesteuer
• Miete mit fünfzehn Prozent
• Wo die MwSt. sitzt
• Das Neubewertungsfenster 2026
• Drei Quellen, oft vermischt
• Eigentum ist kein Steuerwohnsitz
• Die Sätze auseinanderhalten
• Ein Kalender, den du nutzt
• Zum Schluss

Wo die Steuer auftaucht

Steuer taucht beim Ausstieg des Verkäufers auf, in der Abschlussakte des Käufers als Gebühren und nicht als Grunderwerbsteuer, jedes Jahr, solange du die Wohnung hältst, und noch einmal, wenn du sie vermietest. MwSt. auf manche Neubauten und ein zeitweiliges Neubewertungsfenster liegen daneben und haben eigene Seiten. Die drei Lasten, die auf einem typischen Käufer wirklich sitzen, sind die 15 Prozent des Verkäufers auf den Gewinn, die jährliche Gebäudesteuer von 0,05 Prozent und 15 Prozent auf Mieteinnahmen, wenn du vermietest.

Wer den Ort besitzen darf, ist eine Kauffrage. Ausländische Privatpersonen können Wohnungen und Gebäude auf eigenen Namen halten. Landwirtschaftliche Fläche, Wald und Weide kann eine ausländische Privatperson nicht direkt kaufen. Die Schritte stehen in Immobilie in Albanien kaufen. Die Notizen unten setzen eine eintragbare Wohneinheit auf deinen eigenen Namen voraus, den üblichen europäischen Fall in Tirana, Vlora, Saranda und Durrës.

AlbaniaHouse ist eine Vermittlungsplattform. Wir stellen Käufer lokalen Verkaufsbüros und Fachleuten vor. Wir sind nicht Verkäufer, Notar oder Anwalt, und nichts hier ist ein Steuergutachten zu deiner Akte. Der Bereich Steuern ist eine Karte. Dein Berater unterschreibt die Erklärung trotzdem.

Welche dieser vier Lasten ist deine?

Keine Grunderwerbsteuer von 2 Prozent

Eine Zahl von 2 Prozent kursiert noch aus anderen Ländern. Ein normaler Wohnungsverkauf wird so nicht belastet. Du zahlst einen Notartarif von grob 0,23 bis 0,35 Prozent des Werts, eine ASHK-Eintragung von etwa 3.500 ALL, eine Notarhinterlegung von etwa 4.000 ALL, dann Anwaltshonorare, Übersetzungen und Apostillen, oft zusammen bei etwa 4 bis 7 Prozent. Schlüssle das bei den Kaufnebenkosten auf. Schlag keine weiteren 2 Prozent obendrauf.

Streich die Extra-Zeile.

Die festen Lek-Beträge zählen bei einem bescheidenen Preis mehr. Bei einem großen Preis dominieren der wertabhängige Tarif des Notars und das Honorar des Anwalts. Frag nach dem Tarif, bevor du reservierst, und rechne Lek mit dem Kurs der Bank von Albanien an diesem Tag um, nicht mit einem Kurs aus einem Verkaufs-PDF.

Frag vor der Reservierung.

Die fünfzehn Prozent des Verkäufers

Gesetz 29/2023 ist Albaniens Einkommensteuergesetz. Danach trägt der Verkäufer typischerweise 15 Prozent Steuer auf den Veräußerungsgewinn, nicht auf den ganzen Verkaufspreis. Der Gewinn ist die Differenz, die dein Berater zwischen der Veräußerung und der vom Gesetz erlaubten Basis errechnet, anhand der Erwerbsunterlagen und der zum Zeitpunkt geltenden Regeln. Es ist keine flache Scheibe der Schlagzeile, und es ist keine Last, die der Käufer für alle Fälle drauflegt.

Behalt die Papiere, die die Basis definieren: die notarielle Urkunde, den Nachweis dessen, was du gezahlt hast, Rechnungen für werterhöhende Verbesserungen, die der Anwalt als einbeziehbar ansieht, und den ASHK-Auszug. Eine verlorene Kaufakte macht aus einem späteren Verkauf einen Streit über die Basis. Dieser Streit kostet mehr als ein beschrifteter Ordner.

Prüf den Auszug.

Referenzpreise sind nicht der Gewinn. Consul 2026 ist ein fiskalischer Plan: Zentrum von Vlora und die Lungomare etwa 140.000 ALL pro Quadratmeter, grob 1.452 EUR, die Marina von Durrës um bis zu 196 Prozent höher, Himara Zone 1 um 141 Prozent höher, die Hauptküste von Saranda um 53 Prozent höher.

Ein höherer Referenzwert kann Festsetzungen ändern, die ihn nutzen, einschließlich der jährlichen Gebäudesteuer. Er bedeutet nicht, dass der steuerpflichtige Gewinn des Verkäufers 196 Prozent oder 141 Prozent oder 53 Prozent beträgt. Ein Gewinn braucht eine Veräußerung und eine errechnete Differenz.

Angebotspreise sind eine dritte Reihe. Inserate von Vatreja Q3 2026 liegen nahe 2.084 EUR pro Quadratmeter in Vlora, 2.017 EUR in Saranda, 1.900 EUR in Tirana und 3.410 EUR in Dhërmi. Inserate sind keine Verkaufspreise und nicht die Steuerbasis.

Kaufst du von einem privaten Verkäufer, frag, ob die Steuer des Verkäufers einbehalten oder über das Verfahren des Notars gezahlt wird und ob dein Vertragspreis die Zahl ist, die dieses Verfahren nutzt. Ein Verkäufer, der will, dass du seine Steuer aufstockst, verhandelt. Das ist keine gesetzliche Grunderwerbsteuer. Schreib es auf, oder lehn es ab.

Schreib es auf.

Die jährliche Gebäudesteuer

Sobald die Wohnung dir gehört, beträgt die jährliche Wohngebäudesteuer 0,05 Prozent des fiskalischen Referenzwerts, oft eingezogen mit der Wasserrechnung. Das ist leicht zu übersehen, wenn du im Ausland bist und die Rechnung an einen Nachbarn oder einen Verwalter geht. Bestätig nach der ASHK-Eintragung, dass die Gemeinde dich als die zahlende Person hat, und behalt die Belege bei der Urkunde.

Der Satz ist einfach. Die Basis ist der fiskalische Referenzwert, nicht der Preis, den du gern gezahlt hättest, und nicht das Angebotsniveau von Vatreja. Consul 2026 setzt Zentrum von Vlora und die Lungomare bei etwa 140.000 ALL pro Quadratmeter an. Bei 0,05 Prozent sind das 70 ALL pro Quadratmeter und Jahr.

Bei einer Veranschaulichung von 60 Quadratmetern auf diesem Referenzniveau wäre die jährliche Steuer 4.200 ALL. Dein Flurstück kann mit Zone, Nutzung und dem Plan abweichen, behandel 4.200 ALL also als Größenordnung, nicht als deine Rechnung.

Sieh auf die Wasserrechnung.

Ein Marina-Referenzwert in Durrës, der um bis zu 196 Prozent gestiegen ist, oder ein Küstenwert in Saranda um 53 Prozent, hebt diese Lek-Rechnung, obwohl der Satz von 0,05 Prozent sich nicht geändert hat. Eigentümer, die ein ruhiges Jahr budgetiert und dann den Plan 2026 ignoriert haben, werden die Zeile auf der Wasserrechnung sich bewegen sehen. Rechne die Lek-Rechnung mit dem Referenzkurs der Bank von Albanien um, wenn du Kosten in Euro berichtest. Wähl nicht den Kurs, der die Haltekosten am kleinsten aussehen lässt.

Die Gebäudesteuer ist nicht das Honorar des Verwalters, die Rücklage für den Aufzug oder die Versicherung. Das sind Verträge. In vielen Küstenblöcken übersteigen sie 0,05 Prozent des Referenzwerts. Setz sie neben die Steuer. Nenn sie nicht Steuer, wenn du Albanien mit einer kommunalen Abgabe zu Hause vergleichst.

Miete mit fünfzehn Prozent

Wenn du vermietest, ist Gesetz 29/2023 der Grund, warum die Miete nicht steuerfrei ist, nur weil der Gast aus dem Ausland gezahlt hat. Privatpersonen zahlen üblicherweise 15 Prozent auf Mieteinnahmen. Ab 2026 muss eine Privatperson ohne andere gewerbliche Tätigkeit nicht nur zum Vermieten eine NIPT öffnen. Die Einkünfte werden über DIVA bis zum 31. März erklärt, und die 15 Prozent werden auf die Mieteinnahmen gezahlt. Lad die Plattformabrechnung herunter, solange du dich noch anmelden kannst. DIVA ist ein Erklärungsweg, kein Vorschlag.

Reich bis März ein.

Die MwSt. ist von diesen 15 Prozent getrennt. Ein MwSt.-Satz von 6 Prozent braucht eine Beherbergungsbescheinigung des Tourismusministeriums für die Immobilie. Ohne die Bescheinigung liegt der maßgebliche MwSt.-Satz bei 20 Prozent. Nimm nicht an, eine Broschüre, die 6 Prozent erwähnt, habe deine Einheit geprüft. Die Bescheinigung, woran sie hängt und wie ein Neubaupreis die MwSt. behandelt, stehen in Mehrwertsteuer auf Neubauten. Falt die MwSt. nicht in die 15 Prozent und nenn das Ergebnis eine Steuer.

Ausländische Gäste werden innerhalb von 24 Stunden registriert, meist vom Verwalter. Schreib das in den Verwaltungsvertrag. Eine verpasste Registrierung ist eine schlechte Überraschung im August.

Eine Langzeitmiete in Tirana und eine saisonale Vermietung in Vlora oder Saranda teilen die Idee von 15 Prozent und nicht das Geldmuster. Die Steuer folgt den Einkünften, die du erhältst. Leere Monate lassen dir trotzdem die Gebäudesteuer, den Verwalter und die Versorger. Renditerechnung, die die 15 Prozent vergisst, liegt auf der Seite Investieren. Der Satz gehört hierher.

Wo die MwSt. sitzt

Neubauverträge enthalten die MwSt. manchmal und manchmal nicht. Der normale Satz, wo er gilt, ist 20 Prozent. Der Beherbergungsfall von 6 Prozent hängt an der Tourismusbescheinigung. Lies Mehrwertsteuer auf Neubauten, bevor du zwei Bauträger vergleichst. Eine niedrigere Schlagzeile, die die MwSt. ausschließt, ist kein niedrigerer Preis. Addier die Mietsteuer von 15 Prozent, die Gebäudesteuer von 0,05 Prozent und die MwSt. nicht zu einer Abgabe.

Lies den Vertrag.

Das Neubewertungsfenster 2026

Gesetz 85/2025 öffnet ein Fenster, Immobilien bis zum 31. Dezember 2026 neu zu bewerten, mit Steuer von 5 Prozent auf die Anhebung statt 15 Prozent. Für jemanden, der schon hält, geht es darum, die fiskalische Basis neu zu setzen, indem er 5 Prozent auf den Schritt nach oben zahlt, statt eine größere Differenz später mit 15 Prozent behandeln zu lassen. Du wählst, ob du das Fenster nutzt. Es ist kein Rabatt auf den Kauf, den du gerade machst, und es sind nicht die gewöhnlichen 15 Prozent des Verkäufers, in deine Abschlusskosten gerollt.

Die Frist ist der 31. Dezember 2026. Wer schon besitzt, sollte einen albanischen Berater die Anhebung auf den tatsächlichen fiskalischen Werten rechnen lassen, einschließlich der Consul-Niveaus 2026, wo diese gelten. Ein Käufer, der noch nicht abgeschlossen hat, spart keine zehn Punkte, indem er eine Urkunde hetzt, um in derselben Woche neu zu bewerten.

Merk dir das Datum.

Drei Quellen, oft vermischt

Verkaufsgespräche verwischen drei öffentliche Quellen. Halt sie in getrennten Spalten.

• Consul-Referenzpreise 2026. Fiskalischer Wert pro Zone, in ALL pro Quadratmeter. Nutz sie für die Gebäudesteuer von 0,05 Prozent und für die Neubewertung. Die Sprünge betragen bis zu 196 Prozent in der Marina-Zone von Durrës, 141 Prozent in Himara Zone 1 und 53 Prozent an der Hauptküste von Saranda.
• Vatreja Q3 2026. Angebotspreise, keine abgeschlossenen Verkäufe: etwa 3.410 EUR pro Quadratmeter in Dhërmi, 2.084 EUR in Vlora, 2.017 EUR in Saranda und 1.900 EUR in Tirana. Nützlich, um eine Broschüre zu beurteilen. Sie gehen nicht in die Summe von 0,05 Prozent ein.
• Gesetz 29/2023. Einkommensteuer, einschließlich 15 Prozent auf einen Gewinn und 15 Prozent auf Mieteinnahmen. Ausstieg des Verkäufers, und Erklärungen des Vermieters über DIVA.
• Gesetz 85/2025. 5 Prozent auf eine Anhebung bis zum 31. Dezember 2026. Eine Wahl des Halters, keine Grunderwerbsteuer des Käufers.
• Bank von Albanien. Amtliche Lek-Referenzkurse, um eine Lek-Rechnung oder einen fiskalischen Wert in Euro umzurechnen.
• INSTAT. Nationale Bau- und Tourismusstatistiken. Kontext, nicht die Steuerbasis einer Einheit und kein Veräußerungsgewinn.

Der Kurs der Bank von Albanien ist, wie du Lek und Euro an einem gegebenen Tag übersetzt. Er ist kein vierter Immobilienpreis.

Nenn die Quelle.

Eigentum ist kein Steuerwohnsitz

Eine Wohnung beim ASHK einzutragen macht dich nicht zum albanischen Steueransässigen, und es gewährt keinen Aufenthaltstitel. Die Tageszählung, wo dein Leben zentriert ist und welcher Titel dir gehört, sind getrennte Tests. Gesetz 79/2021 ist das Ausländergesetz. Es enthält Wege, die sich auf Eigentum beziehen können, das du besitzt, und es enthält kein Golden Visa. Der Umzug steht in Auswandern nach Albanien. Kauf keine Wohnung und nimm nicht an, die Wohnung wähle dein Steuerergebnis.

Es gibt kein Golden Visa.

Die Erklärung im Heimatland gilt weiter. Wer in den Niederlanden oder in Deutschland steuerlich ansässig ist und in Tirana oder an der Küste besitzt, muss der Heimatbehörde in der Regel die Immobilie und die Einkünfte mitteilen, nach den Regeln dieses Landes und einem etwaigen Abkommen. 15 Prozent in Albanien zu zahlen schließt für sich die Heimaterklärung nicht. Bring die Festsetzungen und die DIVA-Erklärung zu dem Berater, der die Erklärung dort unterschreibt, wo du lebst. Aufenthalt deckt den Aufenthalt. Er reicht die Steuer nicht ein. Der Titel selbst steht im Leitfaden zum Aufenthaltstitel.

Die Sätze auseinanderhalten

In Vlora liegt das Consul-Niveau 2026 für Zentrum und Lungomare bei etwa 140.000 ALL pro Quadratmeter, grob 1.452 EUR, und das Angebotsniveau von Vatreja Q3 2026 bei etwa 2.084 EUR. Die Gebäudesteuer nutzt 0,05 Prozent des fiskalischen Werts, nicht des Angebotspreises. Die 15 Prozent des Verkäufers liegen auf dem Gewinn. Die 4 bis 7 Prozent des Käufers sind Gebühren. Die MwSt. ist eine eigene Vertragsfrage.

Halt sie auseinander.

Das Angebotsniveau von Tirana liegt bei etwa 1.900 EUR pro Quadratmeter, Saranda bei etwa 2.017 EUR, Dhërmi nahe 3.410 EUR. Keine dieser Zahlen ist die Lek-Basis auf der Wasserrechnung. Nennt ein Verwalter die Abgabe in Euro, frag, welcher Kurs der Bank von Albanien genutzt wurde, und frag nach der Festsetzung in Lek.

Käufer, die den Preis anheben, um die 15 Prozent des Verkäufers zu decken, erhöhen den Kaufpreis und den Notartarif von grob 0,23 bis 0,35 Prozent des Werts. Das ist keine zweite Grunderwerbsteuer. Die ASHK-Gebühr, etwa 3.500 ALL, und die Notarhinterlegung, etwa 4.000 ALL, bleiben klein. Setz jede Zeile auf die Abschlussabrechnung.

Ein Verwalter kann ausländische Gäste innerhalb von 24 Stunden registrieren. Der Verwalter reicht deine DIVA-Erklärung bis zum 31. März nicht ein und besorgt keine Tourismusbescheinigung, die dir fehlt, es sei denn, der Vertrag sagt es und das Gesetz erlaubt es. Ohne die Bescheinigung ist Gerede über 6 Prozent MwSt. Gerede über 20 Prozent. Die 15 Prozent auf die Miete zahlst du so oder so.

Halter, die Gesetz 85/2025 ansehen, sollten 5 Prozent der Anhebung mit den späteren 15 Prozent vergleichen. Das Fenster endet am 31. Dezember 2026. Ein Käufer, der noch nicht abgeschlossen hat, ist in diesem Vergleich noch nicht drin.

Ruf den Berater an.

Ein Kalender, den du nutzt

Vor der Urkunde hol den Tarif und lehn eine Grunderwerbsteuer-Zeile von 2 Prozent ab. Bei der Urkunde bestätig, wer die 15 Prozent des Verkäufers zahlt, und behalt den Preisnachweis. Nach dem ASHK sorg dafür, dass die Gebäudesteuer von 0,05 Prozent dich erreicht. Wenn du vermietest, registrier Gäste innerhalb von 24 Stunden und reich DIVA bis zum 31. März ein. Wenn du schon hältst, frag nach Gesetz 85/2025 vor dem 31. Dezember 2026. Jedes Jahr rechnest du Lek zu dem Kurs der Bank von Albanien um, den du genutzt hast, und behältst das PDF.

Behalt die Belege.

Zum Schluss

Sitzt eine Zeile von 2 Prozent noch auf einem Entwurf der Abschlussabrechnung, bring sie zu einem Gespräch auf der Terminseite. Unsere Vorstellungen enden bei einem lokalen Fachmann. Sie ersetzen den Berater nicht, der den Gewinn errechnet. Bei den Kaufnebenkosten wird die Spanne von 4 bis 7 Prozent zu Zahlen für deine eigene Urkunde.