Immobilien-Neubewertung Albanien: zahlst du bis 2026 nur 5 %?

Gesetz 85/2025 lässt dich eine Immobilie, die du schon besitzt, bis zum 31. Dezember 2026 neu bewerten und auf die Lücke 5 Prozent zahlen statt 15. Die Rechnung betrifft die Differenz zwischen dem alten eingetragenen Wert und einer neuen amtlichen Basis. Sie ist keine Steuer auf die ganze Wohnung. Steht im Kataster noch eine niedrige historische Zahl und du rechnest mit einem Verkauf, ist diese Frist deine Entscheidung.

Themen

• Was Gesetz 85/2025 ändert
• Wem die 5 Prozent helfen
• Eine kleine Zahlenrechnung
• Wie die neue Basis entsteht
• Was passiert nach dem Stichtag?
• Wo die Lücke weit wird
• Gebühren und die Einreichung
• Zum Schluss

Was Gesetz 85/2025 ändert

Viele Wohnungen tragen noch einen alten eingetragenen Wert, weit unter einem Verkauf 2026. Die Steuer auf einen späteren Gewinn startet von dieser Zahl, außer du hast schon neu bewertet und den Schritt nach oben bezahlt.

Bis zum 31. Dezember 2026 liegt der zeitweilige Satz bei 5 Prozent dieser Differenz. Außerhalb der Frist wird für dieselbe Differenz 15 Prozent genannt. Das Gesetz streicht die Steuer nicht. Es bepreist einen freiwilligen Schritt nach oben günstiger, und nur für eine Weile.

Die neue Basis ist keine Zahl, die du dir ausdenkst. Es ist der ASHK-Referenzwert der Zone oder ein Gutachten eines zugelassenen Sachverständigen, wo dieser Weg gilt. ASHK ist die Staatliche Katasteragentur. Welcher Weg zum Objekt passt, sagt der Notar oder der Steuerberater, der einreicht. Kaufkosten, die jährliche Gebäudesteuer und Miete sitzen in den Immobiliensteuern in Albanien. Diese Seite ist nur die Frist 2026.

Du tippst keine freundliche Zahl ein. Wir haben mit Eigentümern gesessen, die es versucht haben.

Nicht eine erfundene Zahl.

Wem die 5 Prozent helfen

Die Frist hilft, wenn du danach verkaufen willst und die neue Basis deutlich über dem Wert liegt, der noch im Register steht. Jetzt 5 Prozent zu zahlen verkleinert eine Lücke, die später mit 15 Prozent besteuert würde. Die Rechnung ist einfach. Das Urteil nicht. Du brauchst einen Verkauf, den du siehst, Bargeld für die 5 Prozent und eine neue Basis, die du aushältst.

Schau genau hin, wenn einer dieser Fälle dein Fall ist:

• Eine Wohnung in Tirana, eingetragen zu einem alten Preis, mit einem Verkauf in den nächsten Jahren.
• Ein Haus an der Küste in Vlora, Saranda oder Durrës, dessen Katasterwert vor dem Anstieg der fiskalischen Referenzpreise liegt.
• Ein Erbe auf einer niedrigen historischen Zahl, wenn die Familie verkaufen will.
• Ein ausländischer Eigentümer, der den Titel schon hat und die Basis vor einem Weiterverkauf aktualisieren will. Der Kauf selbst ist eine andere Arbeit, in Immobilie in Albanien kaufen.

In diesen Fällen lässt du es eher:

• Kein Verkauf in Sicht. Die 5 Prozent sind echtes Geld. Die Ersparnis zeigt sich bei der Veräußerung.
• Der eingetragene Wert liegt schon nahe an der neuen Zahl. Die Lücke ist zu klein.
• Der Kauf ist nicht fertig. Du kannst nicht neu bewerten, was dir nicht gehört.
• Du hoffst, die neue Zahl zwinge einen Käufer, sie zu zahlen. Sie aktualisiert eine Steuerbasis. Der Verkaufspreis bleibt verhandelt.

Lohnt sich die 5 Prozent?

Nur wenn ein Verkauf realistisch ist und du mit der neuen Basis leben kannst.

Eine kleine Zahlenrechnung

Behandle die Zeilen als Rechnung, nicht als deine Akte. Tausch den alten Wert auf deinem Auszug ein und die neue Basis, die dein Notar oder Steuerberater holt.

In der ersten Zeile decken 200.000 ALL innerhalb der Frist eine Lücke, die bei 15 Prozent 600.000 ALL kosten würde. Das sind 400.000 ALL Steuer, vor Gebühren. In der letzten Zeile ist die ganze Ersparnis 20.000 ALL. Gebühren fressen das.

Rechne deine eigene Zeile.

Wenn die neue Basis der Referenzpreis pro Quadratmeter mal der eingetragenen Fläche ist, lass dir die Multiplikation schriftlich zeigen. Nimm die rechtliche Fläche, nicht die Fläche aus der Broschüre.

Schreib keine Basis fest, die du bei einem Verkauf nicht erzielst. In Vlora und Saranda sind Angebotspreise und Referenzpreise 2026 auseinandergelaufen. Die Karte steht in den Referenzpreisen 2026.

Wie die neue Basis entsteht

Zwei Quellen zählen.

Die erste ist der ASHK-Referenzwert der Zone. Das sind Mindestwerte für die Steuer, nach Gebiet veröffentlicht. Sie sind kein Angebotspreis eines Maklers und kein automatischer Verkaufspreis. Wo der Referenzpreis gilt, folgt die neue Basis dieser amtlichen Zahl und der Fläche im Titel.

Die zweite ist das Gutachten eines zugelassenen Sachverständigen, wenn die Akte eine einzelne Bewertung braucht und nicht nur die Zonentabelle. Der Sachverständige muss zugelassen sein. Die Meinung eines Maklers, ein Portalinserat oder die Wohnung nebenan ist kein Ersatz.

Du wählst nicht das höhere oder das niedrigere Ergebnis, weil es dir besser passt. Der Weg, den das Kataster akzeptiert, ist der Weg, der zählt. Wohnst du im Ausland, rechne mit Papieren auf Albanisch. Eine Übersetzung hilft dir beim Lesen. Das Dokument, das das Verfahren akzeptiert, ist das amtliche.

Was passiert nach dem Stichtag?

Der günstige Satz ist befristet. Ein Antrag, der am 31. Dezember 2026 nicht fertig ist, behält die 5 Prozent nicht. Die Differenz wird dann mit 15 Prozent besteuert. In dem Material, das dieser Text nutzt, steht keine veröffentlichte Schonfrist. Plane auf dieses Datum.

Ein Novembergespräch ist keine Einreichung.

Der Wert muss feststehen, die 5 Prozent müssen bezahlt sein, und die Registerschritte müssen durch sein. Lass Zeit für ein Gutachten, wenn du eines brauchst. Küstendateien stauen sich in der Hochsaison. Tirana-Dateien stauen sich gegen Jahresende.

Verpasst du es, gilt 15 Prozent. Nimm nicht an, ein späteres Gesetz wiederhole die 5 Prozent.

Wo die Lücke weit wird

In Tirana kann eine zentrale Wohnung eine weite Lücke zeigen, wenn das Kataster noch eine ältere Eintragung spiegelt. Ish-Blloku trägt den höchsten veröffentlichten Referenzpreis auf der nationalen Karte 2026. Das hilft Verkäufern, die mit der Basis bei einem echten Verkauf leben können.

In Vlora hat die Karte 2026 die Bucht geteilt. Lungomare, Sazan, Radhimë und Orikum sind nicht ein Preis. Legst du eine alte Stadtzahl auf eine Wohnung am Meer, verrechnest du die Lücke. Frag nach der Zone des Flurstücks, nicht nach dem Strandnamen im Inserat.

In Saranda ändert der Wechsel von einem stadtweiten Preis zu Zonen die Basis vieler Wohnungen am Meer. Ein Objekt auf dem alten Einheitspreis kann in Zone 1 springen und im Landesinneren weniger. Die Zone treibt die Rechnung. Der Ortsname nicht.

In Durrës sind die Referenzpreise von Hafen und Marina gegen die älteren Einheitszahlen am schärfsten gestiegen. Eine Strandwohnung und eine Wohnung im Landesinneren derselben Gemeinde können sehr verschiedene Lücken erzeugen. Nimm das Flurstück. Zwei Wohnungen in einem Haus können sich noch durch die Fläche unterscheiden, und durch das, was bei der ersten Eintragung erklärt wurde.

Gebühren und die Einreichung

Die 5 Prozent sind nicht das einzige Bargeld. Plane den Sachverständigen, den Einreichenden, die Auszüge und jede Übersetzung oder Vollmacht ein. Hol ein Angebot, das Steuer und Gebühren trennt.

Zahl von einem Konto, das du belegen kannst. Wohnst du außerhalb Albaniens, frag deinen Berater zu Hause, ob die Steuer auf den Schritt nach oben anrechenbar ist. Wir beantworten das hier nicht.

Ein lokaler Notar oder Steuerberater reicht über e-Albania und ASHK ein. Bevor du zahlst, hol den alten Wert, die neue Basis mit Quelle und die Steuer schriftlich. Aus dem Ausland startest du Vollmacht, Apostille und Übersetzung früh, vor allem wenn du nicht in Tirana, Vlora, Saranda oder Durrës sein wirst.

Behalte den Auszug davor und danach, plus den Zahlungsbeleg. Die Neubewertung aktualisiert eine Steuerbasis. Sie repariert keinen schlechten Titel, schafft kein Aufenthaltsrecht und setzt nicht den Preis des Käufers. Korrigiere zuerst einen falschen Namen, eine falsche Fläche oder eine falsche Grenze. Der Steuerleitfaden ist der Ort für diese Papiere.

• Lies den ASHK-Auszug, dann vergleich 5 Prozent plus Gebühren mit 15 Prozent auf derselben Lücke.
• Schließ über e-Albania und ASHK vor dem 31. Dezember 2026 ab.

Verkauf gegen längeres Halten steht in Investieren in Albanien.

Zum Schluss

Zahl die 5 Prozent nur, wenn du die Lücke schriftlich gesehen hast und ein Verkauf wirklich wahrscheinlich ist. Wenn du diesen Vergleich mit einem lokalen Notar oder Steuerberater aufsetzen willst, nutz die Terminseite und starte bei den Referenzpreisen 2026. Wir vermitteln dich an lokale Partner. Wir verkaufen nicht, beurkunden nicht und geben keine Rechtsberatung.