Due Diligence in Albanien: was prüfst du vorher?

Bestell die ASHK-Kartela, bevor eine größere Summe dein Konto verlässt. Dieser Auszug nennt den Eigentümer, die Katasterkennungen und die Lasten an einem bestimmten Objekt. Ein PDF des Verkäufers ist eine Kopie, mit der du anfangen kannst. Es ist nicht das Register. Landwirtschaftliche Fläche, Wald und Weide sind für eine ausländische Privatperson als direkter Kauf geschlossen.

Themen

• Stopp, wenn das zutrifft
• Land, das du nicht kaufst
• Die Kartela ist das Register
• Ein sauberer Auszug reicht nicht
• Genehmigung und Off-Plan-Akte
• Papiere gegen den Auszug
• Tür und Eintrag abgleichen
• Bereit für einen Notartermin?
• Zum Schluss

Stopp, wenn das zutrifft

Halt das Geld an, wenn die einzige Kartela ein Verkäufer-PDF ist, wenn die Kennungen im Vertrag nicht zum Auszug passen, wenn eine Hypothek oder ein Gerichtsvermerk spät auftaucht und keine dokumentierte Löschung hat, wenn das Land landwirtschaftlich, Wald oder Weide ist, wenn die Genehmigung für einen anderen Bauabschnitt gilt oder fehlt, wenn ein großer Teil des Preises schon nicht erstattbar ist, oder wenn du auf ein privates Konto zahlen sollst, das nicht dem Eigentümer auf der Kartela gehört.

Dann stopp.

Eine weitere Besichtigung repariert diese Liste nicht. Wir haben Käufer eine Reservierung schicken sehen, weil die Fotos gut waren und der Auszug „unterwegs“ war.

Passt der Name auf der Kartela zu der Person vor dir?

Land, das du nicht kaufst

Der übliche Kauf ist eine Wohnung oder ein anderes Gebäude, das das Kataster schon als Bauwerk behandelt. Eine ausländische Privatperson kann das auf den eigenen Namen halten. Hof, Wald und Weide sind anders. Eine Gesellschaft oder ein Pachtvertrag wird manchmal besprochen, und beides ist Rat für den Berater zur tatsächlichen Kategorie, nicht ein Satz, den ein Verkaufsbüro auf ein Formular setzt.

Frag nach der Kategorie, bevor du über den Preis eines Grundstücks, einer Ruine oder eines Stücks Land mit Aussicht redest. Ein Gebäude auf einem Flurstück ist nicht das Feld daneben. Sagt die Kartela landwirtschaftlich, und die Ansprache lautet, ein ausländischer Pass könne es trotzdem kaufen, geh weg, oder schick es zum Berater und zahl nichts, bis der Rat schriftlich da ist.

Prüf die Kategorie.

Eine Parkfläche oder ein Gartenstreifen geht nicht über, weil eine gemalte Linie das nahelegt. Steht es nicht auf der Kartela als Teil dessen, was du kaufst, gehört es dir nicht.

Die Kartela ist das Register

Das ASHK, die Staatliche Katasteragentur, führt die Akte, die zählt, und die Kartela ist der Auszug für ein Objekt: wer eingetragen ist, welche Zone und welches Flurstück gelten, und welche Hypotheken, Gerichtsvermerke oder anderen Lasten notiert sind. Bestell ihn über deinen Anwalt oder den Notar. Lies die Seite, die vom ASHK zurückkommt, nicht den Screenshot im Posteingang.

Lies selbst.

Zone, Flurstück, Gebäude und Einheit müssen zum Plan, zum Vertrag und zur Tür passen. Eine falsche Ziffer ist ein anderes Objekt. Der Weg von der Auswahlliste zur Urkunde steht in Immobilie in Albanien kaufen. Diese Seite ist die Prüfung. Die Übersicht zum Kauf sitzt auch unter Haus kaufen.

• Eigentümer. Der Name auf der Kartela passt zum Verkäufer. Alte Auszüge kursieren
• Kennungen. Zone, Flurstück und Einheit passen zum Plan. Eine Nachbarwohnung kann gleich aussehen
• Lasten. Hypotheken, Beschlagnahmen und Gerichtsvermerke stehen da, oder sie fehlen
• Fläche. Du zahlst die eingetragene Fläche. Broschüren runden auf
• Kategorie. Wohnung oder Gebäude, nicht Hof, Wald oder Weide

Ein sauberer Auszug reicht nicht

Eine Kartela, die den Verkäufer nennt und keine Hypothek zeigt, ist ein starker Anfang, und sie beweist trotzdem nicht, dass die Genehmigung dieses Geschoss gedeckt hat, dass die Einheit allein eingetragen werden kann, oder dass jemand für die Gemeinschaftsflächen antwortet, wenn der Aufzug im November ausfällt. Dein Anwalt setzt diese Punkte zusammen. Du liest die Schlüsse in einer Sprache, die du verstehst, bevor die Anzahlung groß ist.

Hol es schriftlich.

Das Recht zu unterschreiben gehört zur Identität. Die Zustimmung eines Ehepartners, ein Gesellschafterbeschluss oder eine Erbschaft, die nie eingetragen wurde, erscheint nicht als freundliche Zeile in einem Inserat. Ist die Person bei der Besichtigung ein Verwandter, ein Makler oder ein Bauleiter, frag, wer auf der Kartela steht und wer die Urkunde unterschreibt. Die beiden dürfen nur auseinanderfallen, wenn der Unterzeichner eine Vollmacht hat, die der Notar annimmt.

Eine Bauhypothek kann auf einem Gebäude sitzen, das fertig aussieht. Ein Versprechen, sie nächste Woche zu löschen, ist keine Freigabe. Freigabe ist ein späterer Auszug, der die Last nicht mehr zeigt, bezahlt mit Geld, das dein Anwalt sehen kann.

Genehmigung und Off-Plan-Akte

Bei einem fertigen Gebäude sollte der Anwalt die Genehmigung sehen und einen Beleg, dass die Einheit allein eingetragen werden kann. Ein Foto einer Genehmigung für einen anderen Bauabschnitt, ein anderes Flurstück oder einen älteren Entwurf ist kein Beleg für diese Einheit. Ein zusätzliches Geschoss, das nie genehmigt wurde, ist ein Eintragungsproblem, auch wenn die Aussicht gut ist.

Off-Plan nutzt dieselben Gewohnheiten, nur enger. Verzug, Änderungen an der Ausstattung, schwache Meilensteinzahlungen und unvollständige Genehmigungen sind die Risiken, die zählen. Die Genehmigung sollte dieser Bauabschnitt sein. Die Beschreibung sollte Geschoss, Ausrichtung, Fläche, Stellplatz, Abstellraum und die Übergabe nennen. „Wie in der Broschüre“ ist keine Beschreibung. Zahl gegen eingetragene Meilensteine, auf das Konto des Bauträgers, mit einem Rechtsmittel, wenn das Datum rutscht.

Eine Kartela auf deinen Namen hältst du nicht, bevor die Urkunde eingetragen ist. Prüf jetzt das Land, den Titel des Bauträgers, die Genehmigung und jede Hypothek auf dem Mutterflurstück. Das Land steht schon im Register. Wie der Vertrag aussehen sollte, steht beim Off-Plan-Neubau.

Papiere gegen den Auszug

Behandel das Paket als Behauptungen. Wo es von der Kartela abweicht, jag dem Register nach. Schweigen im Paket ist eine Frage, kein Trost.

• Vertragsentwurf. Die Katasterkennungen ausgeschrieben
• Genehmigungsseiten. Dieses Gebäude und dieser Bauabschnitt
• Pläne. Die Einheit, in der du gestanden hast
• Vollmacht. Wenn eine Gesellschaft oder ein Makler die Feder hält
• Erwerbsurkunde. Beim Wiederverkauf, damit das Eigentum eine vorherige Seite hat
• Hausordnung. Anteile an den Gemeinschaftsflächen und offene Beträge

Frag den Verwalter vor dem Abschluss nach einer Aufstellung, und entscheide, wer Rückstände zahlt. Ein Jahr Hausgeldschuld, entdeckt nach der Urkunde, ist ein Streit, den du gekauft hast. Fotografier die Zähler in derselben Woche. Ein sauberer Titel kann trotzdem auf einem unordentlichen Wasserkonto sitzen.

Nicht raten.

Eine Hypothek auf der Kartela ist die Schuld des Verkäufers, bis sie gelöscht ist. Zahl die Bank des Verkäufers nicht „zur Hilfe“, es sei denn, dein Anwalt baut die Löschung. Käuferkosten landen oft um 4 bis 7 Prozent, diese Lektüre eingeschlossen. Der Notartarif liegt grob bei 0,23 bis 0,35 Prozent des Werts. Die ASHK-Eintragung kostet etwa 3.500 ALL, die Hinterlegung etwa 4.000 ALL. Nichts davon löscht eine Hypothek. Die Zeilen stehen in den Kaufkosten.

Käufer zahlen keine Grunderwerbsteuer von 2 Prozent. Der Verkäufer zahlt typischerweise 15 Prozent auf den Gewinn. Druck auf den Zeitplan ist kein Grund, die Kartela zu überspringen. Ein registrierter Bauträger bepreist einen Neubau im Allgemeinen mit MwSt. von 20 Prozent. Ein privater Wiederverkauf hat oft keine. Die steuerliche Behandlung ersetzt den Auszug nicht.

Tür und Eintrag abgleichen

Stell dich in die Einheit, nachdem du die Kennungen hast. Zähl die Zimmer gegen den Plan. Prüf die Ausrichtung, die der Vertrag nennt. Hängt der Preis an einer Aussicht, schau auf das Nachbargrundstück und frag, ob eine Genehmigung sie schließen würde.

Zähl die Zimmer.

Wiederverkäufe in Tirana haben oft schon eine eingetragene Einheit. Das macht den Abgleich nicht freiwillig. Rund um Vlora, Durrës und Saranda gehört die katasterliche Beschreibung in den Vertrag, nicht der Marketingname.

Käufer aus der Ferne brauchen die Kartela übersetzt, bevor ein Vertreter unterschreibt. Die Vollmacht muss notariell beglaubigt, wo nötig apostilliert und übersetzt sein, und sie sollte diese Einheit und eine Preisobergrenze nennen. Eine Vollmacht, „Immobilien in Albanien zu regeln“, ist weiter als die Prüfung, die du gemacht hast. Wie du sie schneidest, steht im Fernkauf.

Bereit für einen Notartermin?

Über ein Datum kannst du reden, wenn der Anwalt drei Fragen schriftlich beantwortet. Kannst du eingetragener Eigentümer dieser Einheit werden? Welche Lasten müssen bei der Urkunde weg sein? Was muss, der Reihe nach, geschehen, bevor das ASHK deinen Namen einträgt? Lautet die Antwort „das sehen wir beim Notar“, bist du früh.

Halt einen Ordner: Kartela, Plan, Genehmigungsseiten, Vertragsentwurf, Belege und die Notiz des Anwalts. Nimm diesen Ordner mit, nicht eine neue Geschichte von der Nacht davor. Ändert sich die Geschichte, bestell die Kartela neu.

Bestell neu.

Nach der Eintragung bestell einen frischen Auszug auf deinen Namen und lies ihn. Eigentum ist dieser Auszug, nicht die Schlüssel. Stellplatz oder Abstellraum, die im Preis waren, sollten im Ergebnis erkennbar sein, nicht nur in einer E-Mail.

Zum Schluss

Unterschreib erst, wenn diese drei Antworten auf Papier stehen und die Kennungen passen. Wir stellen lokale Partner vor, und wir bescheinigen keinen Titel. Buch die Terminseite, wenn du diese Vorstellung willst, und bepreise die Akte in den Kosten des Immobilienkaufs, damit die Gebühren am Tag keine Überraschung sind.