Belastingen voor kopers

Sla die oude twee procent aan de koperskant over. Kopers in Albanië betalen geen overdrachtsbelasting van 2%. De verkoper betaalt doorgaans 15% meerwaardebelasting over de winst onder wet 29/2023. De kas van de koper bij de akte is vooral notaris, ASHK en juridische kosten, vaak ongeveer 4-7% van de prijs, en de jaarlijkse gebouwbelasting voor woningen na registratie is 0,05% van de fiscale referentiewaarde.

Wij horen het cijfer van 2% nog op eerste gesprekken, meestal geleend uit een vergelijking met een ander land. Het hoort niet op deze akte.

Onderwerpen

• Waar de belasting opduikt
• Geen overdracht van twee procent
• De vijftien procent van de verkoper
• De jaarlijkse gebouwbelasting
• Huur belast met vijftien procent
• Waar de btw zit
• Het herwaarderingsvenster van 2026
• Drie bronnen die mensen mengen
• Eigendom is geen fiscale woonplaats
• Houd de tarieven uit elkaar
• Een kalender die je gebruikt
• Tot slot

Waar de belasting opduikt

Belasting duikt op bij de exit van de verkoper, in het afsluitdossier van de koper als kosten en niet als overdrachtsbelasting, elk jaar terwijl je het appartement houdt, en opnieuw als je het verhuurt. Btw op sommige nieuwbouw, en een tijdelijk herwaarderingsvenster, zitten in de buurt en hebben hun eigen pagina's. De drie heffingen die op een gewone koper echt drukken, zijn de 15% van de verkoper over de winst, de jaarlijkse gebouwbelasting van 0,05%, en 15% over huurinkomen als je verhuurt.

Wie de plek mag bezitten, is een koopvraag. Buitenlandse particulieren kunnen appartementen en gebouwen op eigen naam houden. Landbouwgrond, bos en weide kan een buitenlandse particulier niet rechtstreeks kopen. De stappen staan in huis kopen in Albanië. De notities hieronder gaan uit van een registreerbare woning op jouw naam, het gewone Europese geval in Tirana, Vlorë, Sarandë en Durrës.

AlbaniaHouse is een koppelplatform. Het brengt kopers bij lokale verkoopkantoren en specialisten. Het is geen verkoper, notaris of advocaat, en niets hier is een belastingadvies over jouw dossier. De rubriek belastingen is een kaart. Je adviseur tekent de aangifte nog steeds.

Welke post is van jou?

Geen overdracht van twee procent

Een cijfer van 2% circuleert nog uit andere landen. Een gewone appartementverkoop wordt niet zo geheven. Je betaalt een notaristarief van ongeveer 0,23-0,35% van de waarde, ASHK-registratie van ongeveer 3.500 ALL, een notarisiële indiening van ongeveer 4.000 ALL, en daarna juridische kosten, vertalingen en apostilles, vaak samen rond 4-7%. Splits dat uit in de kosten van kopen. Tel er niet nog eens 2% bovenop.

Weiger die extra regel.

De vaste bedragen in lek tellen harder bij een bescheiden prijs. Bij een hoge prijs domineren het tarief naar waarde van de notaris en het honorarium van de advocaat. Vraag het tarief voordat je reserveert, en reken lek om met de koers van de Bank van Albanië van die dag, niet met een koers uit een verkoop-pdf.

Vraag het eerst.

De vijftien procent van de verkoper

Wet 29/2023 is de Albanese wet op de inkomstenbelasting. Daaronder draagt de verkoper doorgaans 15% meerwaardebelasting over de winst, niet over de hele verkoopprijs. De winst is het verschil dat je adviseur berekent tussen de vervreemding en de grondslag die de wet toelaat, met de aankoopdocumenten en de regels die gelden. Het is geen vlakke plak van de kopprijs, en het is geen post die de koper "voor de zekerheid" optelt.

Bewaar de papieren die de grondslag bepalen: de notariële akte, bewijs van wat je betaalde, facturen voor kapitaalverbeteringen die de advocaat mee mag nemen, en het ASHK-uittreksel. Een zoekgeraakt koopdossier maakt van een latere verkoop een ruzie over de grondslag. Die ruzie kost meer dan een gelabelde map.

Check het uittreksel.

Referentieprijzen zijn de winst niet. Consul 2026 is een fiscaal schema: centrum en Lungomare van Vlorë ongeveer 140.000 ALL per vierkante meter, ruwweg EUR 1.452, de marina van Durrës tot 196% omhoog, zone 1 van Himarë 141% omhoog, de hoofdkust van Sarandë 53% omhoog.

Een hogere referentiewaarde kan aanslagen wijzigen die haar gebruiken, inclusief de jaarlijkse gebouwbelasting. Ze betekent niet dat de belastbare winst van de verkoper 196%, of 141%, of 53% is. Een winst vraagt een vervreemding en een berekend verschil.

Vraagprijzen zijn een derde reeks. Advertenties van Vatreja Q3 2026 zitten rond EUR 2.084 per vierkante meter in Vlorë, EUR 2.017 in Sarandë, EUR 1.900 in Tirana, en EUR 3.410 in Dhërmi. Advertenties zijn geen verkoopprijzen en niet de belastinggrondslag.

Koop je van een particuliere verkoper, vraag dan of de belasting van de verkoper wordt ingehouden of via de notaris wordt betaald, en of jouw contractprijs het cijfer is dat wordt gebruikt. Een verkoper die wil dat jij zijn belasting bruto maakt, onderhandelt. Dat is geen wettelijke overdrachtsbelasting. Schrijf het op, of weiger het.

Schrijf het op.

De jaarlijkse gebouwbelasting

Zodra het appartement van jou is, is de jaarlijkse gebouwbelasting voor woningen 0,05% van de fiscale referentiewaarde, vaak geïnd met de waterrekening. Dat mis je makkelijk als je in het buitenland zit en de rekening naar een buur of een beheerder gaat. Bevestig na ASHK-registratie dat de gemeente jou als betaler heeft, en bewaar de bonnen bij de akte.

Het tarief is simpel. De grondslag is de fiscale referentiewaarde, niet de prijs die je graag had betaald en niet het vraagprijsniveau van Vatreja. Consul 2026 zet centrum en Lungomare van Vlorë op ongeveer 140.000 ALL per vierkante meter. Bij 0,05% is dat 70 ALL per vierkante meter per jaar.

Op een rekenvoorbeeld van 60 vierkante meter op dat referentieniveau zou de jaarlijkse belasting 4.200 ALL zijn. Jouw perceel kan afwijken door zone, gebruik en het schema, dus behandel 4.200 ALL als een orde van grootte, niet als jouw aanslag.

Kijk op de waterrekening.

Een marinareferentie in Durrës die tot 196% omhoog is, of een kustwaarde in Sarandë die 53% omhoog is, tilt deze rekening in lek, ook al veranderde het tarief van 0,05% niet. Eigenaren die een stil jaar budgetteerden en het schema van 2026 negeerden, zien de regel op de waterrekening bewegen. Reken de rekening in lek om met de referentiekoers van de Bank van Albanië als je kosten in euro rapporteert. Kies niet de koers die de houdkost het kleinst maakt.

De gebouwbelasting is niet de fee van de beheerder, de liftreserve of de verzekering. Dat zijn contracten. Op veel kustblokken overstijgen ze 0,05% van de referentiewaarde. Zet ze naast de belasting. Noem ze geen belasting als je Albanië met een lokale heffing thuis vergelijkt.

Huur belast met vijftien procent

Verhuur je, dan is wet 29/2023 waarom de huur niet vrij van belasting is alleen omdat de gast vanuit het buitenland betaalde. Particulieren betalen doorgaans 15% over huurinkomen. Vanaf 2026 hoeft een particulier zonder andere commerciële activiteit geen NIPT te openen alleen om te verhuren. Het inkomen geef je aan via DIVA uiterlijk 31 maart, en de 15% wordt betaald over de huurinkomsten. Download het platformoverzicht zolang je nog kunt inloggen. DIVA is een aangiftekanaal, geen suggestie.

Dien in voor 31 maart.

Btw staat los van die 15%. Een btw-tarief van 6% vraagt een accommodatiecertificaat van het ministerie van Toerisme op het object. Zonder het certificaat is het btw-tarief waar het om gaat 20%. Neem niet aan dat een brochure die 6% noemt jouw eenheid heeft gecheckt. Het certificaat, waar het aan vastzit, en hoe een nieuwbouwprijs btw behandelt, staan in btw op nieuwbouw. Vouw btw niet in de 15% en noem de uitkomst één belasting.

Buitenlandse gasten worden binnen 24 uur geregistreerd, meestal door de beheerder. Zet dat in het beheercontract. Een gemiste registratie is een vervelende verrassing in augustus. Dat is een hoop gedoe midden in het seizoen.

Een lange verhuur in Tirana en een seizoensverhuur in Vlorë of Sarandë delen het idee van 15% en niet het kaspatroon. De belasting volgt inkomen dat je ontvangt. Lege maanden laten de gebouwbelasting, de beheerder en de nutsvoorzieningen staan. Rekensommen die de 15% vergeten, staan op de pagina investeren. Het tarief hoort hier.

Waar de btw zit

Nieuwbouwcontracten rekenen btw soms wel en soms niet in. Het standaardtarief, waar het geldt, is 20%. Het geval van 6% voor accommodatie hangt aan het toerismecertificaat. Lees btw op nieuwbouw voordat je twee ontwikkelaars vergelijkt. Een lagere kopprijs die btw uitsluit, is geen lagere prijs. Tel de 15% huurbelasting, de gebouwbelasting van 0,05% en de btw niet op tot één heffing.

Lees het contract.

Het herwaarderingsvenster van 2026

Wet 85/2025 opent een venster om vastgoed te herwaarderen tot 31 december 2026, met belasting van 5% over de opwaardering in plaats van 15%. Voor wie al houdt, is het punt de fiscale grondslag te resetten door 5% over de stap omhoog te betalen, in plaats van een groter verschil later tegen 15% te laten liggen. Jij kiest of je het venster gebruikt. Het is geen korting op de koop die je nog gaat doen, en het is niet de gewone 15% van de verkoper die in jouw afsluitkosten rolt.

De deadline is 31 december 2026. Wie al eigenaar is, laat een Albanese adviseur de opwaardering draaien op de echte fiscale waarden, inclusief de niveaus van Consul 2026 waar die gelden. Een koper die nog niet heeft afgerond, bespaart geen tien punten door een akte te haasten om dezelfde week te herwaarderen.

Markeer de datum.

Drie bronnen die mensen mengen

Verkoopgesprekken vervagen drie openbare bronnen. Houd ze in aparte kolommen.

• Referentieprijzen Consul 2026. Fiscale waarde per zone, in ALL per vierkante meter. Gebruik ze voor de gebouwbelasting van 0,05% en voor herwaardering. De sprongen zijn tot 196% in de marinazone van Durrës, 141% in zone 1 van Himarë, en 53% op de hoofdkust van Sarandë.
• Vatreja Q3 2026. Vraagprijzen, geen afgeronde verkopen: ongeveer EUR 3.410 per vierkante meter in Dhërmi, EUR 2.084 in Vlorë, EUR 2.017 in Sarandë, en EUR 1.900 in Tirana. Handig om een brochure te toetsen. Ze gaan de som van 0,05% niet in.
• Wet 29/2023. Inkomstenbelasting, inclusief 15% over een winst en 15% over huurinkomen. Exit van de verkoper, en aangiften van verhuurders via DIVA.
• Wet 85/2025. 5% over een opwaardering tot 31 december 2026. Een keuze van de houder, geen overdrachtsbelasting van de koper.
• Bank van Albanië. Officiële referentiekoersen voor de lek, om een rekening in lek of een fiscale waarde naar euro te vertalen.
• INSTAT. Nationale bouw- en toerismestatistieken. Context, niet de belastinggrondslag van één eenheid, en geen meerwaarde.

De koers van de Bank van Albanië is hoe je lek en euro op een gegeven dag vertaalt. Het is geen vierde vastgoedprijs.

Noem de bron.

Eigendom is geen fiscale woonplaats

Een appartement bij ASHK registreren maakt je geen Albanese fiscaal inwoner, en het geeft geen verblijfsvergunning. Dagtelling, waar je leven geconcentreerd is, en de vergunning die je houdt, zijn aparte toetsen. Wet 79/2021 is de immigratiewet. Ze bevat routes die kunnen raken aan vastgoed dat je bezit, en ze bevat geen golden visa. De verhuizing staat in emigreren naar Albanië. Koop geen flat en neem niet aan dat de flat je fiscale uitkomst kiest.

Er is geen golden visa.

Aangifte in het thuisland blijft gelden. Een Nederlands of Duits fiscaal inwoner die in Tirana of aan de kust bezit, moet de thuisautoriteit doorgaans over het vastgoed en het inkomen vertellen, onder de regels van dat land en een eventueel verdrag. 15% betalen in Albanië sluit de thuisaangifte op zichzelf niet. Neem de aanslagen en de DIVA-aangifte mee naar de adviseur die de aangifte tekent waar je woont. Verblijf dekt het verblijf. Het dient de belasting niet in.

Houd de tarieven uit elkaar

In Vlorë is het niveau van Consul 2026 voor centrum en Lungomare ongeveer 140.000 ALL per vierkante meter, ruwweg EUR 1.452, en het vraagprijsniveau van Vatreja Q3 2026 ongeveer EUR 2.084. De gebouwbelasting gebruikt 0,05% van de fiscale waarde, niet van de vraagprijs. De 15% van de verkoper zit op de winst. De 4-7% van de koper zijn kosten. Btw is een aparte contractvraag.

Houd ze uit elkaar.

Het vraagprijsniveau van Tirana is ongeveer EUR 1.900 per vierkante meter, Sarandë ongeveer EUR 2.017, Dhërmi rond EUR 3.410. Geen daarvan is de grondslag in lek op de waterrekening. Citeert een beheerder de last in euro, vraag dan welke koers van de Bank van Albanië is gebruikt en vraag de aanslag in lek.

Kopers die de prijs optillen om de 15% van de verkoper te dekken, verhogen de koopprijs en het notaristarief van ongeveer 0,23-0,35% van de waarde. Dat is geen tweede overdrachtsbelasting. De ASHK-fee, ongeveer 3.500 ALL, en de notarisiële indiening, ongeveer 4.000 ALL, blijven klein. Zet elke regel op de afrekening.

Een beheerder kan buitenlandse gasten binnen 24 uur registreren. De beheerder dient jouw DIVA-aangifte niet in uiterlijk 31 maart, en haalt geen toerismecertificaat dat je mist, tenzij het contract dat zegt en de wet het toelaat. Zonder het certificaat is gepraat over 6% btw gepraat over 20%. De 15% over de huur betaal je hoe dan ook.

Houders die naar wet 85/2025 kijken, vergelijken 5% van de opwaardering met de 15% later. Het venster eindigt op 31 december 2026. Een koper die nog niet heeft afgerond, zit in die vergelijking nog niet.

Bel je adviseur.

Een kalender die je gebruikt

Vóór de akte haal je het tarief op en weiger je een overdrachtsregel van 2%. Bij de akte bevestig je wie de 15% van de verkoper betaalt en bewaar je het prijsbewijs. Na ASHK zorg je dat de gebouwbelasting van 0,05% jou bereikt. Verhuur je, registreer gasten dan binnen 24 uur en dien DIVA in uiterlijk 31 maart. Houd je al, vraag dan naar wet 85/2025 vóór 31 december 2026. Reken elk jaar lek om tegen de koers van de Bank van Albanië die je gebruikte, en bewaar de pdf.

Bewaar de bonnen.

Even checken of er toch een 2%-regel op de conceptafrekening staat. Ons advies: haal die regel eraf voordat je tekent.

Tot slot

Staat er nog een regel van 2% op een conceptafrekening, neem die dan mee naar een gesprek via afspraak. Onze introducties stoppen bij een lokale specialist. Ze vervangen de adviseur niet die de winst berekent. In de kosten van kopen wordt de range van 4-7% een getal voor jouw eigen akte.