Btw op nieuwbouw in Albanië?

De prijs van een ontwikkelaar en die van een particulier zijn ander geld, ook als de advertenties een paar honderd euro uit elkaar liggen. Btw op nieuwbouw is doorgaans 20% wanneer de verkoper een geregistreerde ontwikkelaar is. Een doorverkoop tussen particulieren valt vaak buiten de btw. Vraag of het contractbedrag die 20% bevat voordat je reserveert.

Onderwerpen

• Laat het toerismecertificaat zien
• Zeg inclusief of zeg plus
• Twee prijzen op één zeekant
• Doorverkoop tussen particulieren
• Welke belasting noemen ze?
• Afsluitkosten blijven ernaast
• Factuurnaam moet bij de titel
• Vergelijk het geld dat vertrekt
• Tot slot

Laat het toerismecertificaat zien

Een tarief van 6% wordt genoemd voor toeristische accommodatie, en het hangt af van een accommodatiecertificaat van het ministerie van Toerisme op het object. Zonder dat certificaat is het tarief op een belaste levering 20%. Een brochure die 6% naast een zwembad drukt, heeft je het papier voor dit appartement niet laten zien.

Vraag het eerst.

Modelleer de aankoop zelf niet op 6% omdat er gasten zouden kunnen slapen. Op een illustratie van EUR 120.000 netto is 20% EUR 24.000 en 6% EUR 7.200. Het gat is EUR 16.800, groter dan een jaar gewone houdkosten. Inkomstenbelasting bij een latere verkoop, de gebouwbelasting en belasting op huur staan apart, in vastgoedbelasting in Albanië.

Staat die 6% op het certificaat?

Zeg inclusief of zeg plus

Vraag één zin. De prijs is een genoemd bedrag in euro inclusief btw van 20%, of dat bedrag plus btw van 20%. "Btw voor zover van toepassing" is geen getal. Zet het inclusieve totaal ook op de reservering, zodat de reservering en de akte dezelfde afspraak gebruiken.

Zet het op papier.

Betaal je nu 30% en de rest bij oplevering, als illustratie, dan is elke tranche een deel van de prijs inclusief btw, of elke tranche is netto en wordt de btw erbovenop gefactureerd. Die twee systemen mengen telt dubbel of betaalt te weinig. De factuur moet de ontwikkelaar, het btw-nummer en het appartement noemen. Een bon die alleen "reservering" zegt, is geen bewijs dat de btw is afgehandeld.

Bewaar de factuur.

Een parkeerplaats van EUR 15.000 kan EUR 18.000 worden zodra 20% is toegevoegd, en dezelfde vraag geldt voor een keuken die als aparte levering wordt gefactureerd. Eén inclusief getal is wat je vergelijkt met een particuliere doorverkoop die de keuken en de parkeerplaats al in de akteprijs heeft, zonder btw erbovenop.

Twee prijzen op één zeekant

Een particuliere doorverkoop en een appartement van een ontwikkelaar kunnen aan dezelfde zeekant liggen met koppen een paar honderd euro uit elkaar, terwijl de kas nog steeds ongeveer een vijfde scheelt, omdat het ene cijfer vaak btw bevat en het andere vaak niet. Tot het contract inbegrepen of uitgesloten zegt, vergelijk je etiketten.

Ga uit van 20% wanneer een concept van een ontwikkelaar zwijgt, en bevestig het daarna in het concept. Zwijgen is geen korting. EUR 2.000 per vierkante meter exclusief btw is EUR 2.400 inclusief 20%. Op een illustratie van 60 vierkante meter wordt EUR 120.000 exclusief btw EUR 144.000 inclusief btw. De EUR 24.000 hoort bij de overboeking als het contract haar toevoegt. Een notariskostenpost is het niet.

Lees die regel.

Doorverkoop tussen particulieren

Een verkoop van de ene particulier aan de andere valt vaak buiten de btw. Je telt geen 20% op omdat het gebouw vijf jaar geleden nieuw was. De eerste verkoop door de ontwikkelaar kan btw hebben gedragen. De tweede is meestal de meerwaardepositie van de verkoper, geen btw-factuur aan jou. Is de verkoper een vennootschap, of handelt die in wezen als ontwikkelaar, dan kan het antwoord veranderen. De kartela en de status van de verkoper beslissen het. De leeftijd van het gebouw op zichzelf niet.

Een doorverkoop van EUR 2.200 per vierkante meter zonder btw is EUR 2.200. Een ontwikkelaarsprijs van EUR 1.900 plus 20% is EUR 2.280. De doorverkoop wint op kas voordat je over de staat praat. Op de staat kan hij nog steeds verliezen. Reken de kas eerst.

Wij rangschikken het geld dat vertrekt, niet de poster. Tirana, Vlorë en Durrës delen het tarief. De vraagprijzen delen ze niet.

Welke belasting noemen ze?

Kopers betalen op geen van beide deals een overdrachtsbelasting van 2%. De verkoper betaalt doorgaans 15% meerwaardebelasting over de winst. Btw is die 15% niet, en de 15% is geen btw. Vraagt iemand je om "belasting te dekken", laat die persoon dan zeggen welke. Btw hoort in de inclusieve prijs. De belasting van de verkoper over een winst blijft van de verkoper, tenzij je schriftelijk afspreekt de prijs op te hogen. Een ophoging is een hogere prijs. Een tweede btw is het niet.

Welke belasting staat in het concept?

Biedt een verkoper aan de prijs te laten zakken door "de btw te verwijderen", vraag dan welke juridische wijziging de levering buiten de btw laat vallen. Een geschrapte regel, bij dezelfde ontwikkelaar en dezelfde nieuwbouw, is geen besparing. Het is een factuur die je later misschien nog moet corrigeren.

Afsluitkosten blijven ernaast

De 20% hoort bij de prijs van de ontwikkelaar. Afrondingskosten zijn extra, vaak rond 4-7% inclusief je advocaat. Het notaristarief is ongeveer 0,23-0,35% van de waarde. Registratie bij ASHK is ongeveer 3.500 ALL. De indiening is ongeveer 4.000 ALL. Vraag welke waarde het tarief gebruikt wanneer het contract een nettobedrag en een btw-bedrag toont, voordat je 4-7% bij de verkeerde grondslag optelt en de btw nog eens. Het detail staat in de kosten van een huis kopen.

Tel de posten.

Alleen als illustratie: nettoprijs EUR 120.000, btw van 20% is EUR 24.000, kasprijs EUR 144.000. Een afrondingsillustratie van 4% op EUR 144.000 is EUR 5.760. Een illustratie van 7% is EUR 10.080. De ASHK-vergoeding en de indiening, samen ongeveer 7.500 ALL, zitten in die rekenmarge als kleine lekbedragen. Afwerking is bij een casco nog steeds extra. Geen van deze posten is de 15% van de verkoper, en geen ervan is de jaarlijkse gebouwbelasting. Eén percentage dat 20, 15, 4 en 2 optelt, is geen berekening.

De referentiekoers van de Bank van Albanië rekent een lekvergoeding om naar euro. Ze verandert het btw-tarief niet. Het bredere overzicht staat op belastingen.

Factuurnaam moet bij de titel

Bij een off-plan koop moet het totaal inclusief btw gelijk zijn aan de mijlpalen, en niet als verrassing op de laatste verschijnen. Vertraging, een andere specificatie, slappe mijlpalen en een onvolledige vergunning blijven de opleveringsrisico's. Btw verzekert ze niet. 20% betalen op een prijs voor een fase zonder vergunning is nog steeds betalen voor een fase zonder vergunning. Lees off-plan nieuwbouw in Albanië voor wat in dat contract hoort.

De kartela is het register. Een pdf die btw noemt, is geen bewijs van de btw-positie van de verkoper, en geen bewijs van titel. Laat de wettelijke naam op de factuur overeenkomen met de eigenaar op het uittreksel.

Check de naam.

Een particuliere doorverkoop in hetzelfde blok heeft de verwervingspapieren van de verkoper nodig en een kartela op die naam. Je advocaat trekt de lijn tussen een particuliere overdracht en een verkoop die als bedrijf wordt gevoerd. Jij staat erop dat het contract het in geld vastlegt.

Landbouwgrond, bos en weide zijn geen rechtstreekse koop voor een buitenlandse particulier. Btw-planning haalt die grens niet weg.

Vergelijk het geld dat vertrekt

Zet elk aanbod op één rij: type verkoper, nettoprijs, btw-tarief, btw-bedrag, inclusieve prijs, parkeren, keuken, en of de 4-7% op het inclusieve cijfer is berekend. Advertenties van Vatreja in het derde kwartaal van 2026, rond EUR 1.900 per vierkante meter in Tirana en ongeveer EUR 2.084 in Vlorë, zijn vraagprijzen, geen btw-advies. Een advertentie kan over btw zwijgen en toch het getal zijn dat een makelaar herhaalt.

Blader door projecten en bouw de inclusieve prijs voordat je een ontwikkelaar rangschikt tegen een doorverkoop. De lagere poster kan de grotere overboeking zijn.

Buitenlandse kopers financieren zelden een van beide prijzen met een lokale hypotheek, tenzij ze verblijf hebben en lokaal inkomen dat een bank wil aanvaarden. Btw volgt het contract, of je uit spaargeld betaalt of uit een lening die thuis is geregeld. Waarom die lokale lening zeldzaam is, staat in hypotheken voor buitenlanders.

Tot slot

Vergelijk de inclusieve kas, niet de poster, en bewaar de factuur bij de akte. Wij beslissen niet of jouw prijs btw bevat, en wij zijn je notaris niet. Gebruik de afspraakpagina als je een lokale partner wilt die het concept leest, en leg de rest van de kaart ernaast in vastgoedbelasting in Albanië.