Kosten van een huis kopen in Albanië?

Zet ongeveer 4 tot 7 procent apart boven de contractprijs. Die 4-7% is je afronding, bovenop de prijs: de notaris, ASHK, je advocaat, de vertalingen en de bankkosten op de overboeking. De verkoper betaalt 15% over de winst. Jij betaalt geen overdrachtsbelasting van 2% op een gewone appartementsaankoop.

Onderwerpen

• Twee vaste lekbedragen
• Wie betaalt die 15%?
• Hoe schaalt het notaristarief?
• Wat duwt het totaal omhoog?
• Zit de btw in de prijs?
• Afwerking en de eerste rekeningen
• Hetzelfde percentage per stad
• Leg het schema eerst vast
• Tot slot

Twee vaste lekbedragen

Registratie bij ASHK kost ongeveer 3.500 ALL, en de indiening van die registratie door de notaris ongeveer 4.000 ALL, dus samen zit je op ongeveer 7.500 ALL, een kleine post naast een kustappartement die toch op de afrekening hoort zodat een latere aangifte thuis een registratievergoeding laat zien en geen prijs die iemand heeft samengevoegd om het netjes te laten lijken.

Vraag het eerst.

Betaal ze als vergoedingen. Rol ze niet in de koopprijs. Een samengevoegd cijfer is een hoop gedoe voor je bank thuis, en opnieuw als je later verkoopt. Bewaar de bonnen.

Registratie is het moment waarop het eigendom rond is. Sleutels, een reserveringsbewijs en een voorlopig contract zetten je naam niet in het register. Budgetteer de lek ook als een ander bij de notaris zit.

Wat maak je dan echt over?

Wie betaalt die 15%?

De belasting op de verkoop zit bij de verkoper. Onder wet 29/2023 betaalt de verkoper doorgaans 15% meerwaardebelasting over de winst, niet over de hele prijs. Wij zien nog steeds oude vergelijkingen die een overdrachtsbelasting van 2% bij de koper plakken. Dat cijfer is niet van jou.

Heeft iemand dat gevraagd?

Een verkoper die de prijs wil optrekken zodat die 15% gedekt is, onderhandelt. Jij betaalt meer, en het percentage van de notaris stijgt mee met de prijs. Zet de afspraak in het contract, of weiger haar. Laat haar niet hangen als een belofte dat de notaris de belasting wel regelt.

De gebouwbelasting, en eventuele belasting op huur, horen niet bij de 4-7%. Pas ze in zodra je de fiscale referentiewaarde van de zone kent. Die uitleg staat in vastgoedbelasting in Albanië. Wie een appartement mag kopen, staat in een huis kopen in Albanië.

Hoe schaalt het notaristarief?

Het notaristarief is een percentage van de waarde, dus het groeit met de prijs en blijft bescheiden ernaast. Op een illustratie van EUR 150.000 is 0,23% EUR 345 en 0,35% EUR 525. Op EUR 250.000 zijn dezelfde tarieven EUR 575 en EUR 875. Op EUR 400.000 zijn ze EUR 920 en EUR 1.400. Geen offerte voor jouw akte.

De notaris rekent met de waarde op de akte. Vraag dat cijfer op papier.

Kopers die de prijs optrekken zodat de verkoper die 15% kan betalen, zien de verhoging twee keer: een keer in de overboeking en nog een keer in het tarief, terwijl de vaste ASHK-bedragen blijven staan. Staat de factuur in lek en je budget in euro, reken dan om met de referentiekoers van de Bank van Albanië van die dag.

Het tarief is de vergoeding voor de akte. Het is niet het honorarium van de advocaat, geen fooi en geen extra gang naar ASHK buiten het indieningsbedrag dat de notaris noemt. Een percentage zonder naam is waar oude gidsen een overdrachtsbelasting binnensmokkelen die de koper niet betaalt.

Wat duwt het totaal omhoog?

Bij een schoon appartement zijn de wettelijke posten klein. Het honorarium van de advocaat tilt die stapel op naar de rekenmarge van ongeveer 4-7%. De advocaat leest de kartela, de vergunning, het recht om te tekenen en, bij nieuwbouw, het betalingsschema. Een landelijk advocatentarief is er niet.

Stop daar.

Vertalingen en apostilles zitten in hetzelfde deel van het budget. Een paspoort, een document over je burgerlijke staat, een volmacht die je in het buitenland tekent en een contract dat je in je eigen taal wilt lezen, kosten elk geld. Feestdagen thuis en in Albanië stapelen. Reken je alleen de notaris, dan verrast een beëdigde vertaling je in de week van de akte.

De bankkosten op de overboeking zijn ook van jou. Leg het verhaal eerst aan je bank voor, en maak daarna pas de prijs over. De 4-7% kan gewone bankkosten dragen. Een mislukte overboeking past er niet in, en een boete op een reservering die je al niet-restitueerbaar hebt genoemd evenmin. "Kosten inbegrepen" is geen budget.

Zit de btw in de prijs?

Nieuwbouw van een geregistreerde ontwikkelaar draagt doorgaans btw tegen 20%. Een particuliere doorverkoop vaak niet. Een appartement van EUR 2.000 per vierkante meter exclusief btw is EUR 2.400 inclusief 20%. Een particuliere doorverkoop van EUR 2.200 per vierkante meter zonder btw kan de goedkopere kas zijn.

Lees die regel.

Die btw hoort bij de prijs die je de ontwikkelaar betaalt. Ze zit niet in de 4-7%, en ze is niet het notaristarief. De toetsen staan op btw op nieuwbouw. Reken elke offerte om naar geld dat je rekening verlaat, en tel daarna ongeveer 4-7% voor de afronding.

Termijnen schrappen de notaris, ASHK en de advocaat bij de akte niet. Houd een aparte reserve aan.

Afwerking en de eerste rekeningen

Veel opleveringen aan de kust zijn een casco. Een keuken, kasten, apparaten en meubels zijn aankoopkosten als je ze nodig hebt om er te wonen of te verhuren. Vraag schriftelijk wat de prijs dekt: vloer, sanitair, deuren, airconditioning, keuken, en of parkeren en berging in de akte zitten of op een aparte factuur.

Tel drie totalen.

Servicebijdragen kunnen starten voordat je er een nacht hebt geslapen. Een toren met zwembad en conciërge kan elk jaar meer kosten dan de registratievergoedingen één keer kosten. Vraag de offerte van de beheerder in dezelfde week als het notaristarief. Verzekering kies je zelf. Voorschotten voor water en stroom zijn ook kas.

Een koper die 4-7% budgetteert en een afwerking van EUR 15.000 negeert, heeft het dossier geprijsd en het appartement gemist. Schrijf drie totalen: de prijs inclusief btw die het contract toevoegt, de afronding op ongeveer 4-7%, en de afwerking uit offertes.

Hetzelfde percentage per stad

De juridische posten veranderen niet tussen Tirana en de baai. De prijs waaraan ze hangen wel. Vraagprijzen van Vatreja in het derde kwartaal van 2026 zitten rond EUR 1.900 per vierkante meter in Tirana, ongeveer EUR 2.084 in Vlorë en ongeveer EUR 2.017 in Sarandë. Durrës heeft een eigen fiscaal verhaal in het referentieschema van Consul 2026, inclusief een sprong in de marinazone van wel 196%. Advertenties zijn het contract niet. Referentieprijzen zijn een fiscale vloer.

Pas de 4-7% toe op het contract, niet op een stadsgemiddelde, tenzij de akte die fiscale waarde echt gebruikt. Blader door projecten en haal elke kandidaat door dezelfde drie totalen. Een lagere prijs per vierkante meter, met btw erbovenop en een casco, kan meer kas kosten dan een afgewerkte doorverkoop.

Leg het schema eerst vast

Vraag één pagina voordat de reservering groeit.

• Contractprijs. Valuta, en of de btw erin zit.
• Notaristarief. Het cijfer op die waarde, op papier.
• ASHK en indiening. De bedragen die echt betaald worden.
• Advocaat. Wat de opdracht dekt, en wat een titelgebrek met het honorarium doet.
• Vertaling. Nodig zodra iemand anders tekent.
• De 15% van de verkoper. Wie betaalt, en of jou is gevraagd die te dragen.
• Afwerking. Wat de prijs buiten de akte laat.
• De rekening. Op naam van de verkoper of de ontwikkelaar.

Begrens de aanbetaling.

Een grote aanbetaling die niet terugkomt, genomen voordat die pagina er is, is geld dat je zelf hebt gekozen te riskeren. De 4-7% gaat ervan uit dat jij de prijs nog in de hand hebt.

Landbouwgrond, bos en weide zijn geen persoonlijke aankoop voor een buitenlandse particulier. Een vennootschap of een huur heeft eigen kosten. Gebruik die 4-7% niet voor een perceel alsof de categorie er niet toe deed.

Tot slot

Bewaar de afrondingsstaat bij de akte en de nieuwe kartela. Die splitsing heb je nodig voor een aangifte thuis en voor een latere verkoop. Wij koppelen kopers aan lokale partners, en wij zijn niet de notaris die deze tarieven vaststelt. Gebruik de afspraakpagina als je die introductie wilt, en lees due diligence bij vastgoed voordat de reservering groeit.