Tasse immobiliari in Albania: che cosa paghi

Lascia perdere il vecchio due per cento a carico dell'acquirente. In Albania chi compra non paga un'imposta di trasferimento del 2%. Il venditore di norma paga il 15% sul guadagno, in base alla Legge 29/2023. Il contante alla chiusura è soprattutto notaio, ASHK e compensi legali, spesso circa il 4-7% del prezzo. Dopo la registrazione, l'imposta annuale sull'edificio è lo 0,05% del valore fiscale di riferimento.

Noi sentiamo ancora la cifra del 2% alla prima chiamata, di solito presa da un confronto con un altro Paese. Su questo atto non ci sta.

Argomenti

• Dove compare l'imposta
• Niente imposta di trasferimento
• Il quindici per cento del venditore
• L'imposta annuale sull'edificio
• Affitto tassato al quindici
• Dove sta l'IVA
• La finestra di rivalutazione 2026
• Tre fonti che si confondono
• Possedere non è residenza fiscale
• Tieni le aliquote separate
• Un calendario che puoi usare
• Per finire

Dove compare l'imposta

L'imposta compare all'uscita del venditore, nel fascicolo di chiusura dell'acquirente come compensi e non come imposta di trasferimento, ogni anno mentre tieni l'appartamento, e di nuovo se lo affitti. L'IVA su alcune nuove costruzioni, e una finestra temporanea di rivalutazione, stanno vicine e hanno pagine loro. I tre addebiti che stanno davvero su un acquirente tipico sono il 15% del venditore sul guadagno, l'imposta annuale sull'edificio allo 0,05%, e il 15% sul reddito da locazione se affitti.

Chi può possedere il posto è una domanda di acquisto. Le persone fisiche straniere possono detenere appartamenti ed edifici a proprio nome. Terreno agricolo, bosco e pascolo non possono essere comprati direttamente da una persona fisica straniera. I passi stanno in comprare casa in Albania. Le note sotto presumono un'unità residenziale registrabile a tuo nome, il caso europeo comune a Tirana, Valona, Saranda e Durazzo.

AlbaniaHouse è una piattaforma di incontro. Mette in contatto chi compra con uffici vendita locali e specialisti. Non è un venditore, un notaio o un avvocato, e nulla qui è un parere fiscale sul tuo fascicolo. La sezione tasse è una mappa. Il tuo consulente firma comunque la dichiarazione.

Quale di questi quattro è davvero tuo?

Niente imposta di trasferimento

Una cifra del 2% circola ancora, presa da altri Paesi. Una vendita normale di appartamento non si tassa così. Paghi una tariffa notarile di circa lo 0,23-0,35% del valore, la registrazione ASHK di circa 3.500 ALL, un deposito notarile di circa 4.000 ALL, poi compensi legali, traduzioni e apostille, spesso intorno al 4-7% insieme. Dettaglia quella fascia nel costo di acquisto. Non aggiungere un altro 2% sopra.

Rifiuta la riga in più.

Gli importi fissi in lek pesano di più su un prezzo modesto. Su un prezzo grande dominano la tariffa ad valorem del notaio e il compenso dell'avvocato. Chiedi la tariffa prima di prenotare, e converti i lek con il tasso della Banca d'Albania di quel giorno, non con un tasso ritagliato da un PDF di vendita.

Chiedi prima.

Il quindici per cento del venditore

La Legge 29/2023 è la legge albanese sull'imposta sul reddito. In base a essa il venditore di norma sostiene il 15% di imposta sulla plusvalenza sul guadagno, non sull'intero prezzo di vendita. Il guadagno è la differenza che il tuo consulente calcola tra la cessione e la base che la legge consente, usando i documenti di acquisto e le regole in vigore. Non è una fetta piatta del prezzo di vetrina, e non è un addebito che l'acquirente aggiunge «per precauzione».

Conserva le carte che definiscono la base: l'atto notarile, la prova di quanto hai pagato, le fatture dei miglioramenti in conto capitale che il consulente concorda di includere, e l'estratto ASHK. Un fascicolo di acquisto perso trasforma una vendita successiva in una discussione sulla base. Quella discussione costa più di una cartella etichettata.

Controlla l'estratto.

I prezzi di riferimento non sono il guadagno. Consul 2026 è un prospetto fiscale: centro di Valona e Lungomare circa 140.000 ALL al metro quadro, all'incirca 1.452 euro, marina di Durazzo su fino al 196%, zona 1 di Himara su del 141%, costa principale di Saranda su del 53%.

Un valore di riferimento più alto può cambiare gli accertamenti che lo usano, compresa l'imposta annuale sull'edificio. Non significa che il guadagno imponibile del venditore sia il 196%, o il 141%, o il 53%. Un guadagno ha bisogno di una cessione e di una differenza calcolata.

I prezzi richiesti sono una terza serie. Gli annunci Vatreja Q3 2026 stanno vicino a 2.084 euro al metro quadro a Valona, 2.017 euro a Saranda, 1.900 euro a Tirana e 3.410 euro a Dhërmi. Gli annunci non sono prezzi di vendita e non sono la base imponibile.

Se compri da un privato, chiedi se l'imposta del venditore viene trattenuta o pagata attraverso il notaio, e se il prezzo del tuo contratto è la cifra usata. Un venditore che vuole che tu maggiori la sua imposta sta trattando. Non è un'imposta di trasferimento di legge. Scrivila, o rifiutala.

Mettilo per iscritto.

L'imposta annuale sull'edificio

Una volta che l'appartamento è tuo, l'imposta annuale sull'edificio residenziale è lo 0,05% del valore fiscale di riferimento, spesso riscossa con la bolletta dell'acqua. È facile perderla se sei all'estero e la bolletta va a un vicino o a un gestore. Dopo la registrazione ASHK, conferma che il comune ti abbia come persona che paga, e conserva le ricevute con l'atto.

L'aliquota è semplice. La base è il valore fiscale di riferimento, non il prezzo che vorresti aver pagato e non il livello richiesto Vatreja. Consul 2026 mette centro di Valona e Lungomare a circa 140.000 ALL al metro quadro. Allo 0,05% sono 70 ALL al metro quadro all'anno.

Su un esempio di 60 metri quadri a quello stesso livello di riferimento, l'imposta annuale sarebbe 4.200 ALL. La tua particella può differire per zona, uso e prospetto, quindi tratta 4.200 ALL come un ordine di grandezza, non come la tua bolletta.

Guarda la bolletta dell'acqua.

Un riferimento della marina di Durazzo salito fino al 196%, o della costa di Saranda salito del 53%, alza la bolletta in lek anche se lo 0,05% non è cambiato. Chi contava un anno quieto e ha ignorato il prospetto 2026 vedrà muoversi la riga dell'acqua. Converti i lek col tasso della Banca d'Albania quando riporti i costi in euro. Non scegliere il tasso che rimpicciolisce il costo.

L'imposta sull'edificio non è il compenso dell'amministratore, la riserva per l'ascensore o l'assicurazione. Quelli sono contratti. Su molti palazzi costieri superano lo 0,05% del valore di riferimento. Mettili accanto all'imposta. Non chiamarli imposta quando confronti l'Albania con una tassa comunale a casa.

Affitto tassato al quindici

Se affitti, la Legge 29/2023 spiega perché l'affitto non è esente solo perché l'ospite ha pagato dall'estero. Le persone fisiche pagano di norma il 15% sul reddito da locazione. Dal 2026, chi non ha altra attività commerciale non deve aprire un NIPT solo per affittare. Dichiari tramite DIVA entro il 31 marzo, e paghi il 15% sul reddito da locazione. Scarica l'estratto finché puoi entrare. DIVA è un canale, non un suggerimento.

Dichiara entro il 31 marzo.

L'IVA è separata da quel 15%. Un'aliquota IVA del 6% richiede un certificato di ricettività del Ministero del Turismo sull'immobile. Senza certificato, l'aliquota IVA in questione è il 20%. Non dare per scontato che una brochure che cita il 6% abbia verificato la tua unità. Il certificato, a che cosa si attacca e come un prezzo di nuova costruzione tratta l'IVA stanno nell'IVA sulle nuove costruzioni. Non piegare l'IVA dentro il 15% e chiamare il risultato un'unica imposta.

Gli ospiti stranieri si registrano entro 24 ore, di solito a cura del gestore. Mettilo nel contratto di gestione. Una registrazione mancata è una brutta sorpresa ad agosto.

Una locazione lunga a Tirana e una locazione stagionale a Valona o Saranda condividono l'idea del 15% e non lo schema di cassa. L'imposta segue il reddito che ricevi. I mesi vuoti ti lasciano comunque l'imposta sull'edificio, l'amministratore e le utenze. L'aritmetica del rendimento che dimentica il 15% sta sulla pagina investire. L'aliquota appartiene qui.

Dove sta l'IVA

I contratti di nuova costruzione a volte includono l'IVA e a volte no. L'aliquota ordinaria, dove si applica, è il 20%. Il caso di ricettività al 6% dipende dal certificato turistico. Leggi l'IVA sulle nuove costruzioni prima di confrontare due costruttori. Un prezzo di vetrina più basso che esclude l'IVA non è un prezzo più basso. Non sommare l'imposta del 15% sull'affitto, l'imposta sull'edificio dello 0,05% e l'IVA in un unico prelievo.

Leggi il contratto.

La finestra di rivalutazione 2026

La Legge 85/2025 apre una finestra per rivalutare l'immobile fino al 31 dicembre 2026, con imposta al 5% sull'incremento invece del 15%. Per chi già detiene, il punto è riazzerare la base fiscale pagando il 5% sul salto, piuttosto che lasciare una differenza più grande da trattare più tardi al 15%. Scegli tu se usare la finestra. Non è uno sconto sull'acquisto che stai per fare, e non è il 15% ordinario del venditore riversato nei tuoi costi di chiusura.

La scadenza è il 31 dicembre 2026. Chi già possiede dovrebbe far calcolare a un consulente albanese l'incremento sui valori fiscali reali, compresi i livelli Consul 2026 dove sono quelli che si applicano. Un acquirente che non ha ancora completato non risparmia dieci punti accelerando un atto per rivalutare la stessa settimana.

Segna la data.

Tre fonti che si confondono

Le conversazioni di vendita mescolano tre fonti pubbliche. Tienile in colonne separate.

• Prezzi di riferimento Consul 2026. Valore fiscale per zona, in ALL al metro quadro. Usali per l'imposta sull'edificio allo 0,05% e per la rivalutazione. I salti sono fino al 196% nella zona della marina di Durazzo, 141% nella zona 1 di Himara e 53% sulla costa principale di Saranda.
• Vatreja Q3 2026. Prezzi richiesti, non vendite concluse: circa 3.410 euro al metro quadro a Dhërmi, 2.084 euro a Valona, 2.017 euro a Saranda e 1.900 euro a Tirana. Utili per giudicare una brochure. Non entrano nel conto dello 0,05%.
• Legge 29/2023. Imposta sul reddito, compreso il 15% su un guadagno e il 15% sul reddito da locazione. Uscita del venditore, e dichiarazioni del locatore via DIVA.
• Legge 85/2025. 5% su un incremento fino al 31 dicembre 2026. Una scelta di chi già detiene, non un'imposta di trasferimento dell'acquirente.
• Banca d'Albania. Tassi di riferimento ufficiali del lek, per convertire una bolletta in lek o un valore fiscale in euro.
• INSTAT. Statistiche nazionali su costruzioni e turismo. Contesto, non la base imponibile di un'unità, e non una plusvalenza.

Il tasso della Banca d'Albania è il modo in cui traduci lek ed euro in un dato giorno. Non è un quarto prezzo dell'immobile.

Nomina la fonte.

Possedere non è residenza fiscale

Registrare un appartamento all'ASHK non ti rende residente fiscale in Albania, e non concede un permesso di soggiorno. Il conteggio dei giorni, dove è centrata la tua vita e il permesso che hai sono test separati. La Legge 79/2021 è la legge sull'immigrazione. Include percorsi che possono riguardare un immobile che possiedi, e non include un golden visa. Il trasferimento è in trasferirsi in Albania. Non comprare un appartamento e presumere che l'appartamento scelga l'esito fiscale.

Non c'è un golden visa.

La dichiarazione nel Paese d'origine resta. Un residente fiscale olandese o tedesco che possiede a Tirana o sulla costa di norma deve dire all'autorità di casa dell'immobile e del reddito, secondo le regole di quel Paese e di un eventuale trattato. Pagare il 15% in Albania non chiude, da solo, la dichiarazione di casa. Porta gli accertamenti e la dichiarazione DIVA al consulente che firma dove vivi. Residenza copre il soggiorno. Non presenta la dichiarazione.

Tieni le aliquote separate

A Valona il livello Consul 2026 di centro e Lungomare è circa 140.000 ALL al metro quadro, all'incirca 1.452 euro, e il livello richiesto Vatreja Q3 2026 è circa 2.084 euro. L'imposta sull'edificio usa lo 0,05% del valore fiscale, non del prezzo richiesto. Il 15% del venditore è sul guadagno. Il 4-7% dell'acquirente sono compensi. L'IVA è una domanda di contratto a parte.

Tienile separate.

Il livello richiesto di Tirana è circa 1.900 euro al metro quadro, Saranda circa 2.017, Dhërmi vicino a 3.410. Nessuno di questi è la base in lek sulla bolletta dell'acqua. Se un gestore quota l'onere in euro, chiedi quale tasso della Banca d'Albania ha usato e chiedi l'accertamento in lek.

Chi alza il prezzo per coprire il 15% del venditore alza il prezzo di acquisto e la tariffa notarile di circa lo 0,23-0,35% del valore. Non è una seconda imposta di trasferimento. Il diritto ASHK, circa 3.500 ALL, e il deposito notarile, circa 4.000 ALL, restano piccoli. Metti ogni riga sul prospetto di chiusura.

Un gestore può registrare gli ospiti stranieri entro 24 ore. Il gestore non presenta la tua dichiarazione DIVA entro il 31 marzo, e non ottiene un certificato turistico che ti manca, salvo che il contratto lo dica e la legge lo consenta. Senza certificato, il discorso sul 6% di IVA è un discorso sul 20%. Il 15% sull'affitto lo paghi in ogni caso.

Chi già detiene e guarda la Legge 85/2025 dovrebbe confrontare il 5% dell'incremento con il 15% successivo. La finestra chiude il 31 dicembre 2026. Un acquirente che non ha completato non è ancora in quel confronto.

Chiama il consulente.

Un calendario che puoi usare

Prima dell'atto, ottieni la tariffa e rifiuta il 2% di trasferimento. All'atto, conferma chi paga il 15% del venditore e conserva la prova del prezzo. Dopo l'ASHK, fai arrivare l'imposta allo 0,05%. Se affitti, registra gli ospiti entro 24 ore e presenta DIVA entro il 31 marzo. Se già detieni, chiedi della Legge 85/2025 prima del 31 dicembre 2026. Ogni anno converti i lek al tasso della Banca d'Albania che hai usato, e tieni il PDF.

Tieni le ricevute.

Per finire

Se una riga del 2% è ancora su una bozza di prospetto di chiusura, portala a una chiamata sulla pagina appuntamento. Noi ci fermiamo alla presentazione di uno specialista locale. Non sostituiamo il consulente che calcola il guadagno. Il costo di acquisto è dove la fascia del 4-7% diventa numeri per il tuo atto.