IVA sulle nuove costruzioni in Albania?

Il prezzo di un costruttore e quello di una rivendita privata sono contanti diversi, anche quando i cartelli distano poche centinaia di euro. L'IVA su una nuova costruzione è in genere il 20% quando il venditore è un costruttore registrato. Una rivendita tra persone fisiche è spesso fuori dall'IVA. Chiedi se la cifra del contratto include quel 20% prima di prenotare.

Argomenti

• Mostra il certificato turistico
• Scrivi inclusa oppure più
• Due prezzi, un lungomare
• Rivendite tra persone fisiche
• Quale imposta stanno nominando?
• I costi di chiusura stanno fuori
• Il nome in fattura
• Confronta il contante che mandi
• Per finire

Mostra il certificato turistico

Un'aliquota del 6% si discute per la ricettività turistica, e dipende da un certificato di ricettività del Ministero del Turismo sull'immobile. Senza quel certificato, l'aliquota su una cessione imponibile è il 20%. Una brochure che stampa il 6% accanto a una piscina non ti ha mostrato la carta di questa unità.

Chiedilo prima.

Non modellare l'acquisto stesso al 6% perché gli ospiti potrebbero soggiornarci. Su un esempio di 120.000 euro netti, il 20% è 24.000 euro e il 6% è 7.200 euro. Lo scarto è 16.800 euro, più grande di un anno di costi di detenzione ordinari. L'imposta sul reddito di una vendita successiva, l'imposta sull'edificio e l'imposta sull'affitto sono un'altra mappa, nelle tasse immobiliari in Albania.

Quel 6% sta sul certificato, o solo sulla brochure?

Scrivi inclusa oppure più

Chiedi una frase. Il prezzo è una cifra in euro che include l'IVA al 20%, oppure è quella cifra più l'IVA al 20%. «IVA se applicabile» non è un numero. Metti il totale inclusivo anche sulla prenotazione, così prenotazione e atto usano la stessa convenzione.

Fallo scrivere.

Se paghi il 30% adesso e il resto alla consegna, come esempio, ogni tranche è una quota del prezzo IVA inclusa, oppure ogni tranche è netta e l'IVA è fatturata sopra. Mescolare i due sistemi conta due volte o paga meno. La fattura deve indicare il costruttore, la partita IVA e l'unità. Una ricevuta che dice solo «prenotazione» non è la prova che l'IVA sia stata trattata.

Conserva la fattura.

Un posto auto a 15.000 euro può diventare 18.000 euro una volta aggiunto il 20%, e la stessa domanda vale per una cucina fatturata come fornitura separata. Un solo numero inclusivo è ciò che confronti con una rivendita privata che ha già cucina e posto auto nell'atto, senza IVA sopra.

Due prezzi, un lungomare

Una rivendita privata e un appartamento del costruttore possono stare sullo stesso lungomare con prezzi di vetrina distanti poche centinaia di euro, mentre il contante differisce comunque di circa un quinto, perché una cifra include spesso l'IVA e l'altra spesso no. Finché il contratto non dice inclusa o esclusa, stai confrontando etichette.

Presumi il 20% quando la bozza di un costruttore tace, poi confermalo nella bozza. Il silenzio non è uno sconto. 2.000 euro al metro quadro IVA esclusa sono 2.400 euro con il 20% incluso. Su un esempio di 60 metri quadri, 120.000 euro IVA esclusa diventano 144.000 euro IVA inclusa. Quei 24.000 euro fanno parte del bonifico se il contratto li aggiunge. Non sono un compenso notarile.

Leggi quella riga.

Rivendite tra persone fisiche

Una vendita da una persona privata a un'altra è spesso fuori dall'IVA. Non aggiungere il 20% perché l'edificio era nuovo cinque anni fa. La prima vendita dal costruttore può aver portato IVA. La seconda è di solito la posizione del venditore sulle plusvalenze, non una fattura IVA a te. Se il venditore è una società, o commercia in sostanza come costruttore, la risposta può cambiare. Decidono la kartela e lo status del venditore. L'età dell'edificio, da sola, no.

Una rivendita a 2.200 euro al metro quadro senza IVA è 2.200 euro. Un prezzo di costruttore a 1.900 euro più il 20% è 2.280 euro. La rivendita vince sulla cassa prima che tu discuta la condizione. Può ancora perdere sulla condizione. Fai girare prima la cassa.

Noi classifichiamo il contante che esce, non il poster. Tirana, Valona e Durazzo condividono l'aliquota. Non condividono i prezzi richiesti.

Quale imposta stanno nominando?

Gli acquirenti non pagano un'imposta di trasferimento del 2% su nessuno dei due affari. Il venditore di norma paga il 15% di imposta sulla plusvalenza sul guadagno. L'IVA non è quel 15%, e il 15% non è IVA. Se qualcuno ti chiede di «coprire l'imposta», fagli dire quale. L'IVA appartiene al prezzo inclusivo. L'imposta del venditore su un guadagno resta del venditore, a meno che tu non accetti per iscritto di alzare il prezzo. Un rialzo è un prezzo più alto. Non è una seconda IVA.

Se un venditore offre di abbassare il prezzo «togliendo l'IVA», chiedi quale cambiamento legale porta la cessione fuori dall'IVA. Una riga cancellata, con lo stesso costruttore e la stessa nuova costruzione, non è un risparmio. È una fattura che potresti dover correggere più tardi.

I costi di chiusura stanno fuori

Il 20% fa parte del prezzo del costruttore. I costi di completamento sono extra, spesso intorno al 4-7% compreso il tuo avvocato. La tariffa notarile è circa lo 0,23-0,35% del valore. La registrazione ASHK è circa 3.500 ALL. Il deposito è circa 4.000 ALL. Chiedi quale valore usa la tariffa quando il contratto mostra un importo netto e un importo IVA, prima di aggiungere il 4-7% alla base sbagliata e poi aggiungere di nuovo l'IVA. Il dettaglio sta nei costi di acquisto.

Conta le righe.

Solo come illustrazione: prezzo netto 120.000 euro, IVA al 20% pari a 24.000 euro, prezzo di cassa 144.000 euro. Un'illustrazione di completamento al 4% su 144.000 euro è 5.760 euro. Un'illustrazione al 7% è 10.080 euro. Il diritto ASHK e il deposito, circa 7.500 ALL insieme, stanno dentro quella fascia come piccoli importi in lek. Le finiture restano extra su un grezzo. Niente di questo è il 15% del venditore, e niente è l'imposta annuale sull'edificio. Una sola percentuale che somma 20, 15, 4 e 2 non è un calcolo.

Il tasso di riferimento della Banca d'Albania trasforma un compenso in lek in euro. Non cambia l'aliquota IVA. La mappa più ampia sta nelle tasse.

Il nome in fattura

Su un acquisto su progetto il totale IVA inclusa deve coincidere con le tappe, non comparire come sorpresa sull'ultima. Ritardo, cambi di specifica, pagamenti a tappe deboli e permessi incompleti restano i rischi di consegna. L'IVA non li assicura. Pagare il 20% su una fase senza permesso è ancora pagare una fase senza permesso. Che cosa appartiene a quel contratto sta nell'acquisto su progetto in Albania.

La kartela è il registro. Un PDF che menziona l'IVA non è la prova della posizione IVA del venditore, e non è la prova del titolo. Fai coincidere la ragione sociale sulla fattura con il proprietario sull'estratto.

Controlla il nome.

Una rivendita privata nello stesso palazzo ha bisogno dei documenti di acquisto del venditore e di una kartela a quel nome. Il tuo avvocato traccia il confine tra un trasferimento privato e una vendita condotta come impresa. Tu insisti che il contratto lo dichiari in denaro.

Terreno agricolo, bosco e pascolo non sono un acquisto diretto per una persona fisica straniera. Una pianificazione dell'IVA non toglie quel limite.

Confronta il contante che mandi

Metti ogni offerta su una riga: tipo di venditore, prezzo netto, aliquota IVA, importo IVA, prezzo inclusivo, posto auto, cucina, e se il 4-7% è calcolato sulla cifra inclusiva. Gli annunci Vatreja Q3 2026 vicino a 1.900 euro al metro quadro a Tirana e circa 2.084 a Valona sono prezzi richiesti, non un consiglio sull'IVA. Un annuncio può tacere sull'IVA ed essere comunque il numero che un agente ripete.

Sfoglia i progetti e costruisci il prezzo inclusivo prima di classificare un costruttore contro una rivendita. Il poster più basso può essere il bonifico più grosso.

Gli acquirenti stranieri finanziano raramente uno dei due prezzi con un mutuo locale, a meno che non abbiano residenza e reddito locale che una banca accetti di valutare. L'IVA segue il contratto sia che paghi dai risparmi sia da un prestito acceso a casa. Perché quel prestito locale è raro sta nei mutui per stranieri.

Per finire

Confronta il contante inclusivo, non il poster, e conserva la fattura con l'atto. Noi non decidiamo se il tuo prezzo include l'IVA, e non siamo il tuo notaio. Usa la pagina dell'appuntamento se vuoi un partner locale che legga la bozza, poi metti accanto il resto della mappa nelle tasse immobiliari in Albania.