Costi di acquisto casa in Albania?

Metti da parte circa il 4-7% sopra il prezzo del contratto. Quella fascia è la chiusura, sopra il prezzo: notaio, ASHK, avvocato, traduzioni e le commissioni sul bonifico. Il venditore paga il 15% sul guadagno. Su un appartamento normale tu non versi un'imposta di trasferimento del 2%.

Argomenti

• Due diritti fissi in lek
• Chi paga quel 15%?
• Come cresce la tariffa
• Che cosa alza il totale
• L'IVA è nel prezzo?
• Finiture e prime bollette
• La percentuale in ogni città
• Fissa lo schema prima
• Per finire

Due diritti fissi in lek

La registrazione all'ASHK costa circa 3.500 ALL, e il deposito con cui il notaio presenta quella pratica circa 4.000 ALL, quindi insieme resti intorno a 7.500 ALL, una voce piccola accanto a un appartamento sulla costa che deve comunque stare sul rendiconto, così una dichiarazione successiva a casa mostra un diritto di registro e non un prezzo che qualcuno ha mescolato per farlo sembrare in ordine.

Chiedilo prima.

Pagali come diritti. Non riversarli nel prezzo di acquisto. Una cifra unica è un fastidio per la banca a casa, e di nuovo il giorno in cui vendi. Tieni le ricevute.

La registrazione è il momento in cui la proprietà è completa. Chiavi, ricevuta di prenotazione e contratto preliminare non mettono il tuo nome sul registro. Tieni conto dei lek anche se allo studio del notaio siede un altro.

Che cosa bonifichi davvero?

Chi paga quel 15%?

L'imposta sulla vendita sta in capo al venditore. In base alla Legge 29/2023 il venditore di norma paga il 15% di imposta sulla plusvalenza sul guadagno, non sull'intero prezzo. Noi vediamo ancora confronti vecchi che attaccano un 2% di imposta di trasferimento all'acquirente. Quella cifra non è tua.

A volte il venditore chiede che sia tu a coprirla.

Chi vuole alzare il prezzo perché quel 15% sia coperto sta trattando. Tu paghi di più, e la percentuale del notaio sale insieme al prezzo. Scrivilo nel contratto, oppure rifiuta. Non lasciarlo come promessa che il notaio sistemerà l'imposta.

L'imposta sull'edificio, e qualsiasi imposta sull'affitto, non fanno parte del 4-7%. Inseriscile quando conosci il valore fiscale di riferimento della zona. Quella mappa sta nelle tasse immobiliari in Albania. Chi può comprare un appartamento sta in comprare casa in Albania.

Come cresce la tariffa

La tariffa del notaio è una percentuale del valore, quindi cresce con il prezzo e resta modesta accanto a esso. Su un esempio di 150.000 euro, lo 0,23% è 345 euro e lo 0,35% è 525 euro. Su 250.000 euro le stesse aliquote sono 575 euro e 875 euro. Su 400.000 euro sono 920 euro e 1.400 euro.

Il notaio usa il valore scritto sull'atto. Chiedi quella cifra per iscritto.

Chi alza il prezzo perché il venditore paghi quel 15% deve aspettarsi l'aumento due volte, una nel bonifico e un'altra nella tariffa, mentre gli importi fissi dell'ASHK restano fermi. Se la fattura è in lek e il tuo budget è in euro, converti con il tasso di riferimento della Banca d'Albania di quel giorno.

La tariffa è il compenso per l'atto. Non è il compenso dell'avvocato, una mancia o un secondo giro all'ASHK. Una percentuale senza nome è il punto in cui le guide vecchie infilano un'imposta di trasferimento che l'acquirente non paga.

Che cosa alza il totale

Su un appartamento pulito le voci di legge sono piccole. Sono i compensi legali a trasformare quella somma nella fascia più larga, circa il 4-7%, che usi per pianificare. L'avvocato legge la kartela, il permesso, il diritto di firmare e, su una nuova costruzione, il piano dei pagamenti.

Poi basta.

Traduzioni e apostille stanno nella stessa tasca. Un passaporto, un documento di stato civile, una procura firmata all'estero e un contratto che vuoi nella tua lingua hanno ciascuno un costo. Le feste a casa e in Albania si sommano. Se prezzi solo il notaio, una traduzione giurata nella settimana della firma ti sorprende.

Anche le commissioni sul bonifico sono tue. Manda una prova della storia dei fondi prima di mandare il prezzo. Il 4-7% può contenere i costi bancari ordinari. Non salva un bonifico fallito, né una penale su una prenotazione che hai già chiamato non rimborsabile. La frase «spese incluse» non è un budget.

L'IVA è nel prezzo?

Una nuova costruzione di un costruttore registrato porta di norma l'IVA al 20%. Una rivendita tra privati spesso no. Un'unità a 2.000 euro al metro quadro IVA esclusa diventa 2.400 euro al metro quadro con il 20% incluso. Una rivendita privata a 2.200 euro al metro quadro senza IVA può essere il contante più basso.

Leggi quella riga.

Quell'IVA fa parte del prezzo che paghi al costruttore. Non sta dentro il 4-7%, e non è la tariffa del notaio. I controlli stanno nella pagina sull'IVA sulle nuove costruzioni. Converti ogni preventivo nel contante che esce dal conto, poi aggiungi circa il 4-7% per la chiusura.

I pagamenti a stati di avanzamento non cancellano notaio, ASHK e avvocato il giorno dell'atto. Tieni una riserva a parte.

Finiture e prime bollette

Molte consegne sulla costa sono un grezzo. Cucina, armadi, elettrodomestici e mobili sono costi di acquisto se ti servono per abitare o per affittare. Chiedi per iscritto che cosa include il prezzo: pavimento, sanitari, porte, aria condizionata, cucina, e se posto auto e ripostiglio stanno nell'atto oppure su una fattura a parte.

Conta tre totali.

Le spese condominiali possono partire prima che tu abbia dormito lì, e una torre con piscina può costare ogni anno più di quanto i diritti di registro costino una volta sola. Chiedi quel preventivo nella stessa settimana della tariffa del notaio. Anche l'assicurazione e i depositi delle utenze sono contante.

Chi mette da parte il 4-7% e ignora finiture da 15.000 euro ha prezzato il fascicolo legale e ha mancato il prodotto. Scrivi tre totali: il prezzo inclusa l'eventuale IVA che il contratto aggiunge, la chiusura a circa il 4-7%, e le finiture dai preventivi.

La percentuale in ogni città

Le voci di legge non cambiano tra Tirana e la baia. Cambia il prezzo a cui si attaccano. I livelli richiesti Vatreja Q3 2026 stanno vicino a 1.900 euro al metro quadro a Tirana, circa 2.084 a Valona e circa 2.017 a Saranda.

Applica il 4-7% al contratto, non a una media di città, a meno che l'atto usi davvero quel valore fiscale. Sfoglia i progetti e fai passare ogni candidato dagli stessi tre totali. Un prezzo al metro quadro più basso, con l'IVA sopra e un grezzo, può costare più contante di una rivendita già finita.

Fissa lo schema prima

Chiedi una sola pagina prima che la prenotazione cresca.

• Prezzo contrattuale. La valuta, e se l'IVA è dentro.
• Tariffa del notaio. La cifra su quel valore, per iscritto.
• ASHK e deposito. Gli importi che verranno versati.
• Avvocato. Che cosa è incluso, e che cosa fa un difetto di titolo sul compenso.
• Traduzione. Serve se a firmare è un altro.
• Il 15% del venditore. Chi paga, e se ti hanno chiesto di finanziarlo.
• Finiture. Che cosa il prezzo lascia fuori.
• Il conto. A nome del venditore o del costruttore.

Metti un tetto.

Un deposito grosso e non rimborsabile, preso prima che quella pagina esista, è denaro che hai scelto di rischiare. Il 4-7% presume che tu abbia ancora in mano il prezzo.

Terreno agricolo, bosco e pascolo non sono un acquisto personale per una persona fisica straniera. Una società o un affitto, dove il legale dice che una delle due strade è percorribile, ha costi propri. Non usare il 4-7% su un lotto come se la categoria del terreno non contasse.

Per finire

Conserva il rendiconto di chiusura insieme all'atto e alla kartela nuova. Ti servirà quello spaccato per una dichiarazione a casa e per una vendita successiva. Noi mettiamo in contatto gli acquirenti con partner locali, e non siamo il notaio che fissa questi compensi. Usa la pagina dell'appuntamento se vuoi quella presentazione, e leggi la due diligence immobiliare in Albania prima che la prenotazione cresca.