Due diligence immobiliare in Albania?

Ordina la kartela ASHK prima che un pagamento grosso esca dal conto. Quell'estratto indica il proprietario, gli identificativi catastali e i gravami di un immobile preciso. Il PDF di un venditore è una copia da cui puoi partire. Non è il registro. Terreno agricolo, bosco e pascolo sono chiusi a una persona fisica straniera come acquisto diretto.

Argomenti

• Fermati se è così
• Il terreno che non compri
• La kartela è il registro
• Un estratto pulito non basta
• Permessi e il fascicolo su progetto
• Le carte contro l'estratto
• Fai coincidere porta e registro
• Pronto per la data?
• Per finire

Fermati se è così

Blocca i soldi quando l'unica kartela è un PDF del venditore, quando gli identificativi del contratto non coincidono con l'estratto, quando un'ipoteca o una nota giudiziaria compare tardi senza uno svincolo documentato, quando il terreno è agricolo, bosco o pascolo, quando il permesso riguarda un'altra fase o manca, quando una quota grossa del prezzo è già non rimborsabile, oppure quando ti chiedono di pagare un conto personale che non è il proprietario sulla kartela.

Poi fermati.

Un'altra visita non ripara quell'elenco. Noi abbiamo visto acquirenti mandare una prenotazione perché le foto erano belle e l'estratto era «in arrivo».

Il nome sulla kartela è la persona davanti a te?

Il terreno che non compri

L'acquisto abituale è un appartamento, o un altro edificio che il catasto tratta già come costruzione. Una persona fisica straniera può tenerlo a proprio nome. Campo, bosco e pascolo sono un'altra cosa. A volte si parla di una società o di un affitto, e entrambe le strade sono un parere del legale sulla categoria reale, non una frase che un ufficio vendite aggiunge a un modulo.

Chiedi la categoria prima di parlare di prezzo su un lotto, un rudere o un terreno con vista. Un edificio che sorge su una particella non è il campo accanto. Se la kartela dice agricolo e il discorso è che un passaporto straniero può comprarlo lo stesso, allontanati, oppure mandalo al legale e non pagare finché il parere non è per iscritto.

Un piazzale di parcheggio o una striscia di giardino non si trasferisce perché una riga dipinta lo suggerisce. Se non sta sulla kartela come parte di ciò che compri, non è tuo.

La kartela è il registro

L'ASHK, l'Agenzia statale del catasto, tiene il registro che conta, e la kartela è l'estratto di un immobile: chi risulta iscritto, quale zona e quale particella si applicano, e quali ipoteche, annotazioni giudiziarie o altri gravami sono segnati. Ordinala tramite il tuo avvocato o il notaio. Leggi la pagina che torna dall'ASHK, non lo screenshot nella posta.

Leggila tu.

Zona, particella, edificio e unità devono coincidere con la pianta, il contratto e la porta. Una cifra sbagliata è un altro immobile. Il percorso dalla shortlist all'atto sta in comprare casa in Albania. Questa pagina è il controllo.

• Proprietario. Il nome sulla kartela coincide con chi vende. Gli estratti vecchi circolano.
• Identificativi. Zona, particella e unità coincidono con la pianta. Un appartamento vicino può sembrare identico.
• Gravami. Ipoteche, sequestri e note giudiziarie sono elencati, oppure sono assenti.
• Superficie. Paghi la superficie registrata. Le brochure arrotondano verso l'alto.
• Categoria. Appartamento o edificio, non campo, bosco o pascolo.

Un estratto pulito non basta

Una kartela che nomina il venditore e non mostra ipoteche è un inizio solido, e comunque non prova che il permesso coprisse questo piano, che l'unità si possa registrare da sola, o che qualcuno risponda delle parti comuni quando l'ascensore si ferma a novembre. Il tuo avvocato mette insieme quei punti. Tu leggi le conclusioni in una lingua che capisci, prima che il deposito sia grosso.

Fallo scrivere.

Il diritto di firmare fa parte dell'identità. Il consenso di un coniuge, una delibera societaria o un'eredità mai registrata non compaiono come una riga allegra su un annuncio. Se alla visita c'è un parente, un agente o un responsabile di cantiere, chiedi chi sta sulla kartela e chi firma l'atto. Possono essere persone diverse solo quando chi firma ha un potere che il notaio accetta.

Un'ipoteca di costruzione può stare su un edificio che sembra finito. La promessa di toglierla la settimana prossima non è uno svincolo. Lo svincolo è un estratto successivo che non mostra più il gravame, pagato con soldi che il tuo avvocato può vedere.

Permessi e il fascicolo su progetto

Su un edificio finito l'avvocato deve vedere il permesso e la prova che l'unità si possa registrare da sola. La foto di un permesso per un'altra fase, un altro lotto o un progetto precedente non è una prova per questa unità. Un piano in più mai autorizzato è un problema di registrazione, anche quando la vista è buona.

L'acquisto su progetto usa le stesse abitudini, solo più strette. Ritardo, cambi di specifica, pagamenti a tappe deboli e permessi incompleti sono i rischi che contano. Il permesso deve essere di questa fase. La specifica deve indicare piano, orientamento, superficie, posto auto, ripostiglio e che cosa include la consegna. «Come da brochure» non è una specifica. Paga contro tappe registrate, sul conto del costruttore, con un rimedio se la data slitta.

Non avrai una kartela a tuo nome finché l'atto non è registrato. Controlla adesso il terreno, il titolo del costruttore, il permesso e qualsiasi ipoteca sulla particella principale. Il terreno è già sul registro.

Le carte contro l'estratto

Tratta il pacchetto come affermazioni. Dove non concorda con la kartela, insegui il registro. Il silenzio nel pacchetto è una domanda, non un conforto.

• Bozza di contratto. Gli identificativi catastali scritti per esteso.
• Pagine del permesso. Questo edificio e questa fase.
• Piante. L'unità in cui sei stato.
• Potere di firmare. Se la penna la tiene una società o un agente.
• Atto di acquisto. In una rivendita, così la proprietà ha una pagina precedente.
• Regolamento. Quote delle parti comuni e oneri non pagati.

Chiedi all'amministratore un estratto conto prima della chiusura, e decidi chi paga gli arretrati. Un anno di debito di spese scoperto dopo l'atto è una controversia che hai comprato. Fotografa i contatori nella stessa settimana. Un titolo pulito può stare comunque su un conto dell'acqua in disordine.

Un'ipoteca sulla kartela è il debito del venditore finché non viene svincolata. Non pagare la banca del venditore «per aiutare» se il tuo avvocato non struttura lo svincolo. I costi dell'acquirente finiscono spesso intorno al 4-7%, compresa quella lettura. La tariffa notarile è circa lo 0,23-0,35% del valore. La registrazione ASHK è circa 3.500 ALL, e il deposito è circa 4.000 ALL. Nessuna di quelle cifre cancella un'ipoteca. Le voci stanno nei costi di acquisto di una casa.

Gli acquirenti non pagano un'imposta di trasferimento del 2%. Il venditore di norma paga il 15% sul guadagno. La pressione sul calendario non è un motivo per saltare la kartela. Un costruttore registrato prezza in genere una nuova costruzione con IVA al 20%. Una rivendita tra privati spesso non ne ha. Il trattamento fiscale non sostituisce l'estratto.

Fai coincidere porta e registro

Sta nell'unità dopo che hai gli identificativi. Conta le stanze contro la pianta. Controlla l'orientamento che il contratto nomina. Se il prezzo dipende da una vista, guarda il lotto confinante e chiedi se un permesso la chiuderebbe.

Conta le stanze.

Le rivendite a Tirana hanno spesso già un'unità registrata. Questo non rende il confronto facoltativo. Intorno a Valona, Durazzo e Saranda, metti nel contratto la descrizione catastale, non il nome di marketing.

Chi compra a distanza ha bisogno della kartela tradotta prima che un rappresentante firmi. La procura deve essere autenticata, apostillata dove serve, e tradotta, e deve nominare questa unità e un tetto di prezzo. Un potere di «occuparsi degli immobili in Albania» è più largo del controllo che hai fatto. Come scriverla sta in comprare a distanza.

Pronto per la data?

Puoi parlare di una data quando l'avvocato risponde per iscritto a tre punti: se puoi risultare proprietario registrato di questa unità, quali gravami devono sparire all'atto, e che cosa, in ordine, deve accadere prima che l'ASHK iscriva il tuo nome. Se la risposta è «vediamo dal notaio», sei in anticipo.

Aspetta quel foglio.

Tieni una cartella: kartela, pianta, pagine del permesso, bozza di contratto, ricevute e la nota dell'avvocato. Porta quella cartella, non una storia nuova della sera prima. Se la storia cambia, ordina di nuovo la kartela.

Dopo la registrazione, ordina un estratto fresco a tuo nome e leggilo. La proprietà è quell'estratto, non le chiavi. Posto auto o ripostiglio che erano nel prezzo devono essere identificabili nel risultato, non solo in un'email.

Per finire

Firma solo quando quelle tre risposte sono su carta e gli identificativi coincidono. Noi presentiamo partner locali, e non certifichiamo il titolo. Prenota dalla pagina dell'appuntamento se vuoi quella presentazione, poi prezza il fascicolo nei costi di acquisto di una casa in Albania così i compensi non sono una sorpresa il giorno stesso.