TVA sur l'immobilier neuf en Albanie?

Le prix d'un promoteur et celui d'une revente privée ne se comparent pas, même quand les affiches se tiennent à quelques centaines d'euros. La TVA sur un neuf est en général de 20 % quand le vendeur est un promoteur inscrit. Une revente entre particuliers est souvent hors TVA. Demandez si le chiffre du contrat comprend ces 20 % avant de réserver.

Sujets

• Montrez le certificat touristique
• Dites inclus, ou dites en sus
• Deux prix, un même rivage
• Reventes entre personnes privées
• De quel impôt parle le projet?
• La clôture se compte à part
• La facture doit coller au titre
• Comparez la somme qui part
• Pour finir

Montrez le certificat touristique

On parle d'un taux de 6 % pour l'hébergement touristique, et il dépend d'un certificat d'hébergement du ministère du Tourisme sur le bien. Sans ce certificat, le taux sur une opération taxable est de 20 %. Une brochure qui imprime 6 % à côté d'une piscine ne vous a pas montré le papier de ce lot.

Demandez d'abord.

Ne modélisez pas l'achat à 6 % parce que des hôtes pourraient y séjourner. Sur 120 000 euros hors taxe, 20 % font 24 000 euros et 6 % font 7 200 euros. L'écart est de 16 800 euros. Vente ultérieure, taxe sur le bâtiment et impôt sur le loyer sont une autre carte, dans les taxes immobilières en Albanie.

Ces 6 % sont-ils sur le certificat, ou seulement sur la brochure?

Dites inclus, ou dites en sus

Demandez une seule phrase. Le prix est un chiffre en euros qui comprend la TVA à 20 %, ou c'est ce chiffre plus la TVA à 20 %. « TVA selon le cas » n'est pas un nombre. Mettez aussi le total TTC sur la réservation, pour que la réservation et l'acte utilisent la même convention.

Exigez l'écrit.

Si vous payez 30 % maintenant et le reste à la livraison, à titre d'illustration, chaque tranche est une part du TTC, ou chaque tranche est hors taxe et la TVA s'ajoute. Mélanger les deux compte deux fois, ou paie trop peu. La facture nomme le promoteur, le numéro de TVA et le lot. Un reçu « réservation » ne prouve pas que la TVA est traitée.

Archivez la facture.

Une place de parking à 15 000 euros peut devenir 18 000 euros une fois 20 % ajoutés, et la même question vaut pour une cuisine facturée comme une fourniture à part. Un seul nombre TTC est ce que vous comparez à une revente privée qui a déjà la cuisine et le parking dans l'acte, sans TVA en plus.

Deux prix, un même rivage

Une revente privée et un appartement de promoteur peuvent partager le même front de mer avec des prix affichés à quelques centaines d'euros l'un de l'autre, alors que la somme versée diffère encore d'environ un cinquième, parce qu'un chiffre comprend souvent la TVA et l'autre souvent non. Tant que le contrat ne dit pas comprise ou en sus, vous comparez des étiquettes.

Supposez 20 % quand le projet d'un promoteur se tait, puis confirmez-le dans le projet. 2 000 euros le mètre carré hors TVA font 2 400 euros avec 20 %. Sur 60 mètres carrés, 120 000 euros hors TVA deviennent 144 000 euros TTC. Les 24 000 euros font partie du virement si le contrat les ajoute.

Lisez cette clause.

Reventes entre personnes privées

Une vente d'un particulier à un autre est souvent hors TVA. Vous n'ajoutez pas 20 % parce que l'immeuble était neuf il y a cinq ans. La première vente a pu porter la TVA. La seconde est en général la plus-value du vendeur, pas une facture pour vous. Si le vendeur est une société, ou agit comme un promoteur, la réponse peut changer. La kartela et son statut en décident. L'âge du bâtiment, seul, non.

Une revente à 2 200 euros le mètre carré sans TVA, c'est 2 200 euros. Un prix de promoteur à 1 900 euros plus 20 % fait 2 280 euros. La revente gagne sur la somme avant l'état du bien. Elle peut encore perdre sur l'état.

Tirana, Vlora et Durrës partagent le taux. Pas les prix demandés.

De quel impôt parle le projet?

L'acheteur ne paie pas de taxe de mutation à 2 %, ni sur le neuf ni sur la revente. Le vendeur paie en général 15 % sur le gain. La TVA n'est pas ces 15 %. Si l'on vous demande de « couvrir l'impôt », faites nommer lequel. La TVA va dans le prix TTC. L'impôt du vendeur reste le sien, sauf accord écrit pour relever le prix. Une hausse est un prix plus haut. Ce n'est pas une seconde TVA.

Quel impôt le projet nomme-t-il?

Si un vendeur propose de baisser le prix en « retirant la TVA », demandez quel changement juridique sort l'opération de la TVA. Une ligne barrée, avec le même promoteur et le même neuf, n'est pas une économie. C'est une facture que vous devrez peut-être corriger plus tard.

La clôture se compte à part

Les 20 % font partie du prix du promoteur. Les frais d'acte sont en plus, souvent autour de 4 à 7 % avocat compris. Le tarif du notaire est d'environ 0,23 à 0,35 % de la valeur. L'enregistrement ASHK tourne autour de 3 500 ALL. Le dépôt autour de 4 000 ALL. Demandez quelle valeur sert au tarif quand le contrat sépare hors taxe et TVA, avant d'ajouter 4 à 7 % sur la mauvaise base. Le détail est dans le coût d'achat immobilier en Albanie.

Comptez les lignes.

Illustration seulement: hors taxe 120 000 euros, TVA à 20 % soit 24 000 euros, somme versée 144 000 euros. 4 % de frais sur 144 000 euros font 5 760 euros. 7 % font 10 080 euros.

Le droit ASHK et le dépôt, environ 7 500 ALL ensemble, tiennent dans cette fourchette. L'aménagement reste en plus sur un brut. Rien de cela n'est les 15 % du vendeur, ni la taxe annuelle sur le bâtiment. Additionner 20, 15, 4 et 2 dans un seul pourcentage n'est pas un calcul.

Le taux de référence de la Banque d'Albanie transforme un frais en lek en euros. Il ne change pas le taux de TVA. La carte plus large est sur impôts.

La facture doit coller au titre

Sur plan, le total TTC doit égaler les jalons, pas surgir sur le dernier. Retard, descriptif, jalons fragiles et permis incomplets restent les risques. La TVA ne les assure pas. Payer 20 % sur une phase sans permis, c'est payer une phase sans permis. Le contrat est dans l'achat sur plan en Albanie.

La kartela est le registre. Un PDF qui mentionne la TVA n'est pas une preuve de la position TVA du vendeur, et ce n'est pas une preuve de titre. Faites coller le nom juridique de la facture au propriétaire de l'extrait.

Vérifiez le nom.

Une revente privée dans le même immeuble a besoin des papiers d'acquisition du vendeur et d'une kartela à ce nom. Votre avocat trace la ligne entre un transfert privé et une vente faite comme une activité. Vous exigez que le contrat le dise en argent.

Terre agricole, forêt et pâturage ne sont pas un achat direct pour un particulier étranger. Un montage de TVA n'enlève pas cette limite.

Comparez la somme qui part

Mettez chaque offre sur une ligne: vendeur, hors taxe, taux, montant de TVA, TTC, parking, cuisine, et si les 4 à 7 % portent sur le TTC. Les annonces Vatreja au T3 2026, près de 1 900 euros le mètre carré à Tirana et environ 2 084 euros à Vlora, sont des prix demandés, pas un avis de TVA. Une annonce peut se taire et rester le chiffre répété.

Parcourez les projets et construisez le prix TTC avant de classer un promoteur contre une revente.

Un crédit local reste rare sans résidence et sans revenu local qu'une banque accepte. La TVA suit le contrat. Lisez le crédit immobilier pour les étrangers.

Pour finir

Comparez la somme TTC, pas l'affiche, et gardez la facture avec l'acte. Nous ne décidons pas si votre prix comprend la TVA, et nous ne sommes pas votre notaire. Passez par rendez-vous pour faire lire le projet, puis la carte dans les taxes immobilières en Albanie.