Taxes immobilières en Albanie : ce que vous payez

Oubliez la vieille ligne des deux pour cent du côté acheteur. Les acheteurs en Albanie ne paient pas une taxe de mutation de 2 %.

Le vendeur paie en général 15 % sur le gain, loi 29/2023. À l'acte, le cash de l'acheteur est le notaire, l'ASHK et les honoraires, souvent environ 4 à 7 % du prix. Après l'enregistrement, la taxe annuelle sur le bâtiment est de 0,05 % de la valeur de référence fiscale. Nous entendons encore ce 2 % au premier appel, emprunté à un autre pays. Il n'a pas sa place ici.

Sujets

• Où l'impôt se montre
• Pas de taxe de mutation
• Les 15 % du vendeur
• La taxe annuelle du bâtiment
• Loyer taxé à 15 %
• Où se loge la TVA
• Fenêtre de réévaluation 2026
• Trois sources, trois colonnes
• Posséder n'est pas résider
• Gardez chaque taux à part
• Un calendrier que vous tenez
• Pour finir

Où l'impôt se montre

L'impôt apparaît à la sortie du vendeur, dans les frais d'acte de l'acheteur, chaque année de détention, et de nouveau si vous louez. La TVA de certains neufs et la fenêtre de réévaluation ont leurs pages. Sur un acheteur type pèsent les 15 % du vendeur sur le gain, la taxe de 0,05 % sur le bâtiment, et 15 % sur le loyer si vous louez.

Qui peut posséder est une question d'achat. Un particulier étranger détient appartements et immeubles à son nom. Terres agricoles, forêt et pâturage ne s'achètent pas directement. Les étapes sont dans acheter un bien en Albanie. La suite suppose un lot résidentiel enregistrable à votre nom, le cas courant à Tirana, Vlora, Saranda et Durrës.

AlbaniaHouse met en relation avec des bureaux locaux et des spécialistes. Elle n'est ni vendeur, ni notaire, ni avocat, et ceci n'est pas un avis fiscal. Impôts est une carte. Votre conseil signe la déclaration.

Laquelle de ces quatre lignes est la vôtre ?

Pas de taxe de mutation

Un chiffre de 2 % circule encore, venu d'autres pays. Une vente d'appartement normale n'est pas taxée ainsi. Vous payez un tarif de notaire d'environ 0,23 à 0,35 % de la valeur, un enregistrement ASHK d'environ 3 500 ALL, un dépôt notarial d'environ 4 000 ALL, puis les honoraires, les traductions et les apostilles, ce qui atterrit souvent autour de 4 à 7 % ensemble. Détaillez cela dans le coût d'achat. N'ajoutez pas un autre 2 % par-dessus.

Refusez la ligne en trop.

Les montants fixes en lek pèsent davantage sur un prix modeste. Sur un prix élevé, le tarif ad valorem du notaire et les honoraires de l'avocat dominent. Demandez le tarif avant de réserver, et convertissez le lek avec le taux de la Banque d'Albanie de ce jour-là, pas un taux tiré d'un PDF commercial.

Demandez d'abord.

Les 15 % du vendeur

La loi 29/2023 est la loi d'impôt sur le revenu. Le vendeur supporte en général 15 % sur le gain, pas sur le prix entier. Le gain est la différence que votre conseil calcule entre la cession et la base permise, avec les documents d'acquisition et les règles en vigueur. Ce n'est pas une tranche du prix affiché, ni une ligne que l'acheteur ajoute au cas où.

Gardez l'acte, la preuve du prix payé, les factures d'améliorations que le conseil accepte, et l'extrait ASHK. Un dossier perdu transforme la revente en dispute sur la base. Cette dispute coûte plus qu'un classeur.

Vérifiez l'extrait.

Les prix de référence ne sont pas le gain. Consul 2026 est un barème fiscal : centre de Vlora et Lungomare environ 140 000 ALL le mètre carré, soit environ 1 452 euros, marina de Durrës en hausse jusqu'à 196 %, zone 1 de Himarë en hausse de 141 %, côte principale de Saranda en hausse de 53 %.

Une valeur de référence plus haute peut changer les évaluations qui l'utilisent, y compris la taxe annuelle sur le bâtiment. Elle ne signifie pas que le gain imposable du vendeur est de 196 %, ou de 141 %, ou de 53 %. Un gain a besoin d'une cession et d'une différence calculée.

Les prix demandés sont une troisième série. Les annonces Vatreja T3 2026 se situent près de 2 084 euros le mètre carré à Vlora, 2 017 euros à Saranda, 1 900 euros à Tirana, et 3 410 euros à Dhërmi. Les annonces ne sont pas des prix de vente, et elles ne sont pas l'assiette fiscale.

Si vous achetez à un vendeur privé, demandez si l'impôt du vendeur est retenu ou payé par le circuit du notaire, et si le prix de votre contrat est le chiffre utilisé. Un vendeur qui veut que vous majoriez son impôt est en train de négocier. Ce n'est pas une taxe de mutation prévue par la loi. Écrivez-le, ou refusez-le.

Notez-le.

La taxe annuelle du bâtiment

Une fois l'appartement à vous, la taxe annuelle sur le bâtiment résidentiel est de 0,05 % de la valeur de référence fiscale, souvent recouvrée avec la facture d'eau. C'est facile à manquer si vous êtes à l'étranger et que la facture va chez un voisin ou un gestionnaire. Après l'enregistrement ASHK, confirmez que la municipalité vous a comme personne qui paie, et gardez les reçus avec l'acte.

Le taux est simple. L'assiette est la valeur de référence fiscale, pas le prix que vous auriez voulu payer et pas le niveau demandé Vatreja. Consul 2026 place le centre de Vlora et le Lungomare à environ 140 000 ALL le mètre carré. À 0,05 %, cela fait 70 ALL par mètre carré et par an.

Sur une illustration de 60 mètres carrés à ce niveau de référence, la taxe annuelle serait de 4 200 ALL. Votre parcelle peut différer selon la zone, l'usage et le barème, donc traitez 4 200 ALL comme un ordre de grandeur, pas comme votre facture.

Regardez la facture d'eau.

Une référence marina à Durrës en hausse jusqu'à 196 %, ou une côte de Saranda en hausse de 53 %, relève la facture en lek. Le taux de 0,05 % n'a pas bougé. Qui a ignoré le barème 2026 verra la ligne d'eau changer. Convertissez au taux de la Banque d'Albanie du jour, pas à celui qui rapetisse le coût.

La taxe sur le bâtiment n'est pas les honoraires de l'administrateur, la réserve d'ascenseur, ni l'assurance. Ce sont des contrats. Sur beaucoup d'immeubles côtiers, ils dépassent 0,05 % de la valeur de référence. Mettez-les à côté de la taxe. Ne les appelez pas impôt quand vous comparez l'Albanie à une taxe locale chez vous.

Loyer taxé à 15 %

Si vous louez, la loi 29/2023 empêche de traiter le loyer comme libre d'impôt parce que le client a payé depuis l'étranger. Les particuliers paient couramment 15 % sur les revenus locatifs. Dès 2026, sans autre activité commerciale, pas besoin d'un NIPT seulement pour louer. Déclarez via DIVA au plus tard le 31 mars. Téléchargez le relevé tant que le compte s'ouvre. DIVA est un canal, pas une suggestion.

Déposez avant le 31 mars.

La TVA n'est pas ces 15 %. Un taux de 6 % exige un certificat d'hébergement du ministère du Tourisme sur le bien. Sans certificat, le taux en cause est de 20 %. Une brochure qui dit 6 % n'a pas forcément vérifié votre lot. Certificat et prix de neuf : TVA sur l'immobilier neuf. Ne fondez pas la TVA dans les 15 %.

Les clients étrangers sont enregistrés dans les 24 heures, en général par le gestionnaire. Mettez cela dans le contrat de gestion. Un enregistrement manqué est une mauvaise surprise en août.

Location longue à Tirana et saison à Vlora ou Saranda partagent les 15 %, pas le cash. L'impôt suit le revenu reçu. Les mois vides laissent la taxe, l'administrateur et les fluides. Le rendement qui oublie les 15 % est sur investir. Le taux est ici.

Où se loge la TVA

Les contrats de neuf incluent parfois la TVA, et parfois non. Le taux normal, lorsqu'il s'applique, est de 20 %. Le cas d'hébergement à 6 % dépend du certificat touristique. Lisez TVA sur l'immobilier neuf avant de comparer deux promoteurs. Un prix affiché plus bas qui exclut la TVA n'est pas un prix plus bas. N'additionnez pas l'impôt locatif de 15 %, la taxe sur le bâtiment de 0,05 % et la TVA en un seul prélèvement.

Lisez le contrat.

Fenêtre de réévaluation 2026

La loi 85/2025 ouvre une fenêtre jusqu'au 31 décembre 2026 : 5 % sur la hausse, au lieu de 15 %. Pour qui détient déjà, il s'agit de remettre la base à jour en payant 5 % sur le pas, plutôt que 15 % plus tard sur un écart plus grand.

Vous choisissez d'utiliser la fenêtre. Ce n'est pas une remise sur l'achat en cours, ni les 15 % du vendeur glissés dans les frais d'acte.

L'échéance est le 31 décembre 2026. Quiconque possède déjà doit faire calculer la hausse par un conseil albanais sur les valeurs fiscales réelles, y compris les niveaux Consul 2026 lorsque ce sont ceux qui s'appliquent. Un acheteur qui n'a pas encore conclu n'économise pas dix points en précipitant un acte pour réévaluer la même semaine.

Marquez la date.

Trois sources, trois colonnes

Les conversations de vente mélangent trois sources publiques. Gardez-les dans des colonnes séparées.

• Prix de référence Consul 2026. Valeur fiscale par zone, en ALL par mètre carré. Utilisez-les pour la taxe sur le bâtiment à 0,05 % et pour la réévaluation. Les sauts vont jusqu'à 196 % dans la zone marina de Durrës, 141 % dans la zone 1 de Himarë, et 53 % sur la côte principale de Saranda.
• Vatreja T3 2026. Prix demandés, pas des ventes conclues : environ 3 410 euros le mètre carré à Dhërmi, 2 084 euros à Vlora, 2 017 euros à Saranda, et 1 900 euros à Tirana. Utiles pour juger une brochure. Ils n'entrent pas dans le calcul à 0,05 %.
• Loi 29/2023. Impôt sur le revenu, dont 15 % sur un gain et 15 % sur les revenus locatifs. Sortie du vendeur, et déclarations du bailleur via DIVA.
• Loi 85/2025. 5 % sur une hausse jusqu'au 31 décembre 2026. Un choix du détenteur, pas une taxe de mutation de l'acheteur.
• Banque d'Albanie. Taux de référence officiels du lek, pour convertir une facture en lek ou une valeur fiscale en euros.
• INSTAT. Statistiques nationales de construction et de tourisme. Un contexte, pas l'assiette fiscale d'un lot, et pas une plus-value.

Le taux de la Banque d'Albanie est la façon de traduire lek et euro un jour donné. Ce n'est pas un quatrième prix immobilier.

Nommez la source.

Posséder n'est pas résider

Enregistrer un appartement à l'ASHK ne fait pas de vous un résident fiscal albanais, et ne donne pas un titre de séjour. Jours de présence, centre de vie et permis sont des tests séparés. La loi 79/2021 est le texte d'immigration. Elle peut rattacher une voie à un bien possédé. Elle n'a pas de golden visa. Le déménagement est dans s'installer en Albanie. L'appartement ne choisit pas votre résultat fiscal.

Pas de golden visa.

La déclaration du pays de résidence s'applique encore. Un résident fiscal néerlandais ou allemand qui possède à Tirana ou sur la côte doit en général déclarer le bien et le revenu, selon les règles de ce pays et tout traité. Payer 15 % en Albanie ne clôt pas cette déclaration. Apportez avis et DIVA au conseil qui signe là où vous vivez. Résidence couvre le séjour. Elle ne dépose pas l'impôt.

Gardez chaque taux à part

À Vlora, Consul 2026 place centre et Lungomare à environ 140 000 ALL le mètre carré, soit environ 1 452 euros. Vatreja T3 2026 demande environ 2 084 euros. La taxe bâtiment prend 0,05 % de la valeur fiscale, pas du prix demandé. Les 15 % du vendeur portent sur le gain. Les 4 à 7 % sont des frais. La TVA est un autre contrat.

Séparez-les.

Tirana demande environ 1 900 euros le mètre carré, Saranda environ 2 017, Dhërmi près de 3 410. Aucun n'est l'assiette en lek de la facture d'eau. Si la charge est en euros, demandez le taux de la Banque d'Albanie et l'avis en lek.

Couvrir les 15 % du vendeur en relevant le prix augmente aussi le tarif du notaire, environ 0,23 à 0,35 % de la valeur. Ce n'est pas une seconde taxe de mutation. Droit ASHK environ 3 500 ALL, dépôt notarial environ 4 000 ALL : ils restent petits.

Le gestionnaire peut enregistrer les clients dans les 24 heures. Il ne dépose pas DIVA avant le 31 mars, et n'obtient pas un certificat manquant, sauf si le contrat le dit et si la loi le permet. Sans certificat, 6 % de TVA veut dire 20 %. Les 15 % sur le loyer se paient dans les deux cas.

Loi 85/2025 : comparez 5 % de la hausse aux 15 % plus tard. La fenêtre se ferme le 31 décembre 2026. Qui n'a pas conclu n'y est pas encore.

Appelez votre conseil.

Un calendrier que vous tenez

Avant l'acte, obtenez le tarif et refusez une taxe de mutation de 2 %. À l'acte, voyez qui paie les 15 % du vendeur et gardez la preuve du prix. Après l'ASHK, la taxe de 0,05 % doit vous parvenir. Si vous louez, clients enregistrés dans les 24 heures, DIVA avant le 31 mars. Si vous détenez déjà, loi 85/2025 avant le 31 décembre 2026. Chaque année, lek au taux Banque d'Albanie utilisé, et le PDF.

Gardez les reçus.

Pour finir

Si une ligne de 2 % est encore sur un projet de décompte, apportez-la à un appel sur la page rendez-vous. Nos présentations s'arrêtent à un spécialiste local. Elles ne remplacent pas le conseil qui calcule le gain. Le coût d'achat est l'endroit où la fourchette de 4 à 7 % devient des chiffres pour votre propre acte.