Coût d'achat immobilier en Albanie?

Réservez environ 4 à 7 % au-dessus du prix du contrat. Cette marge couvre le notaire, l'ASHK, votre avocat, les traductions et les frais de banque sur le virement. Le vendeur paie 15 % sur la plus-value. Sur un appartement ordinaire, vous ne réglez pas de taxe de mutation à 2 %.

Sujets

• Deux frais fixes en lek
• Qui paie ces 15 %?
• Comment le tarif notarié évolue
• Ce qui gonfle le total
• La TVA est-elle dans le prix?
• Aménagement et premières factures
• Le pourcentage selon la ville
• Figez d'abord l'échéancier
• Pour finir

Deux frais fixes en lek

L'enregistrement à l'ASHK tourne autour de 3 500 ALL, le dépôt de cet enregistrement par le notaire autour de 4 000 ALL, et les deux lignes ensemble autour de 7 500 ALL, une petite somme à côté d'un appartement du littoral qui doit pourtant rester visible sur le décompte, afin qu'une déclaration ultérieure chez vous montre un droit de registre plutôt qu'un prix que quelqu'un a fusionné pour faire propre.

Demandez d'abord.

Payez-les comme des frais. Ne les noyez pas dans le prix. Un chiffre fusionné embête votre banque, puis la revente. Gardez les reçus.

La propriété est bouclée à l'enregistrement. Clés, reçu de réservation et contrat préliminaire ne mettent pas votre nom au registre.

Que virez-vous vraiment?

Qui paie ces 15 %?

L'impôt sur la vente est chez le vendeur. Sous la loi 29/2023, il paie en général 15 % sur la plus-value, donc sur le gain, pas sur tout le prix. Nous voyons encore d'anciens comparatifs qui collent une taxe de mutation de 2 % à l'acheteur. Ce chiffre n'est pas le vôtre.

On vous a demandé de payer son impôt?

Un vendeur qui veut relever le prix pour couvrir ces 15 % est en train de négocier. Vous payez davantage, et le pourcentage du notaire monte avec le prix. Écrivez l'accord dans le contrat, ou refusez-le.

La taxe sur le bâtiment, et l'impôt éventuel sur un loyer, ne font pas partie des 4 à 7 %. Vous les calez une fois connue la valeur fiscale de référence de la zone. Cette carte est dans les taxes immobilières en Albanie. Qui peut acheter est expliqué dans acheter un bien immobilier en Albanie.

Comment le tarif notarié évolue

Le tarif du notaire est un pourcentage de la valeur: il grossit avec le prix et reste modeste à côté. Sur une illustration de 150 000 euros, 0,23 % font 345 euros et 0,35 % font 525 euros. Sur 250 000 euros, les mêmes taux font 575 euros et 875 euros. Sur 400 000 euros, ils font 920 euros et 1 400 euros. Ce n'est pas un devis pour votre acte.

Le notaire calcule sur la valeur portée à l'acte. Obtenez-la par écrit.

Les acheteurs qui relèvent le prix pour que le vendeur puisse payer ces 15 % voient la hausse deux fois, une fois dans le virement et une fois dans le tarif, pendant que les montants fixes de l'ASHK ne bougent pas. Si la facture est en lek et votre budget en euros, convertissez avec le taux de référence de la Banque d'Albanie ce jour-là.

Le tarif rémunère l'acte. Ce ne sont pas les honoraires de l'avocat, ni un pourboire, ni une seconde démarche à l'ASHK. Un pourcentage sans nom glisse souvent une taxe de mutation que vous ne devez pas.

Ce qui gonfle le total

Sur un appartement propre, les postes légaux sont petits. Les honoraires d'avocat sont ce qui transforme cette pile en fourchette plus large, environ 4 à 7 %. L'avocat lit la kartela, le permis, le droit de signer et, sur du neuf, l'échéancier. Il n'existe pas de barème national d'avocat qui remplacerait une mission écrite pour votre lot.

Arrêtez là.

Traductions et apostilles sont dans la même poche. Passeport, état civil, procuration signée à l'étranger, contrat dans votre langue: chacun coûte. Si vous ne chiffrez que le notaire, une traduction assermentée la semaine de l'acte vous surprendra.

Les frais de banque sur le virement sont aussi à vous. Racontez d'abord l'histoire à votre banque, et n'envoyez le prix qu'ensuite. Les 4 à 7 % peuvent absorber des frais bancaires ordinaires. Ils ne sauvent pas un virement raté, ni une pénalité sur une réservation que vous avez déjà dite non remboursable. « Frais inclus » n'est pas un budget.

La TVA est-elle dans le prix?

Un neuf vendu par un promoteur inscrit porte en général la TVA à 20 %. Une revente entre particuliers, souvent non. Un lot à 2 000 euros le mètre carré hors TVA fait 2 400 euros avec 20 %. Une revente privée à 2 200 euros le mètre carré, sans TVA, peut être la somme la plus basse.

Lisez cette clause.

Cette TVA fait partie du prix payé au promoteur. Elle n'est pas dans les 4 à 7 %, et ce n'est pas le tarif du notaire. Les tests sont sur la TVA de l'immobilier neuf en Albanie. Gardez une réserve à part pour le notaire, l'ASHK et l'avocat.

Aménagement et premières factures

Beaucoup de livraisons sur la côte sont un brut. Cuisine, placards, électroménager et meubles sont des coûts d'achat si vous en avez besoin pour y vivre ou pour louer. Demandez par écrit ce que le prix comprend: sol, sanitaires, portes, climatisation, cuisine, et si le parking et la cave sont dans l'acte ou sur une facture à côté.

Comptez trois totaux.

Les charges peuvent commencer avant votre première nuit, et une tour avec piscine peut coûter plus par an que le registre ne coûte une fois. Demandez ce devis avec le tarif du notaire.

Un acheteur qui budgète 4 à 7 % et ignore un aménagement de 15 000 euros a chiffré le dossier juridique et raté le produit. Écrivez trois totaux: le prix avec la TVA que le contrat ajoute, le passage de l'acte à environ 4 à 7 %, et l'aménagement à partir de devis.

Le pourcentage selon la ville

Les lignes juridiques ne changent pas entre Tirana et la baie. Les demandes Vatreja au T3 2026 tournent près de 1 900 euros le mètre carré à Tirana, environ 2 084 euros à Vlora, et environ 2 017 euros à Saranda. Durrës a sa propre histoire fiscale dans le barème Consul 2026, y compris un saut en zone marina allant jusqu'à 196 %. Une annonce n'est pas le contrat. Le prix de référence est un plancher fiscal.

Appliquez les 4 à 7 % au contrat, pas à une moyenne de ville, sauf si l'acte utilise vraiment cette valeur fiscale. Parcourez les projets avec les mêmes trois totaux.

Figez d'abord l'échéancier

Demandez une page avant que la réservation ne grossisse.

• Prix du contrat. La devise, et si la TVA est dedans.
• Tarif du notaire. Le chiffre sur cette valeur, par écrit.
• ASHK et dépôt. Les montants qui seront décaissés.
• Avocat. Ce qui est inclus, et ce qu'un défaut de titre fait aux honoraires.
• Traduction. Nécessaire si quelqu'un d'autre doit signer.
• Les 15 % du vendeur. Qui paie, et si on vous a demandé de les financer.
• Aménagement. Ce que le prix laisse de côté.
• Le compte. Au nom du vendeur ou du promoteur.

Plafonnez l'acompte.

Un gros acompte non remboursable, pris avant cette page, est un risque que vous avez choisi. Les 4 à 7 % supposent que vous tenez encore le prix.

Terre agricole, forêt et pâturage ne sont pas un achat personnel pour un particulier étranger. Société ou bail, si le conseil l'écrit, a ses propres coûts. Le cadre est sur acheter un bien en Albanie.

Pour finir

Rangez le décompte avec l'acte et la nouvelle kartela. Vous en aurez besoin chez vous, et à la revente. Nous mettons les acheteurs en relation avec des partenaires locaux, et nous ne fixons pas ces frais. Prenez rendez-vous pour cette mise en relation, et lisez la due diligence immobilière en Albanie avant que la réservation ne grossisse.