Achat sur plan en Albanie: qu'est-ce qui glisse?

Un appartement pas encore construit se paie d'abord comme un contrat, puis comme une attente, puis comme un enregistrement à l'ASHK. Vous ne le possédez pas parce qu'une brochure le dit, ni parce que l'argent est déjà parti. Les risques qui décident du dossier sont le retard, les changements de descriptif, des jalons de paiement fragiles et des permis incomplets. Payez contre un avancement que vous pouvez vérifier, sur le compte du promoteur, et gardez le permis de cette phase à côté du prix.

Sujets

• Quel permis couvre cette phase?
• Jalons, compte et prochain virement
• Posez un jour sur la livraison
• Écrivez la finition en liste
• L'argent part avant d'habiter
• Stock côtier, stock de ville
• Avant le gros virement
• Pour finir

Quel permis couvre cette phase?

Un permis pour la phase un n'autorise pas la phase trois, et un permis pour un immeuble plus petit n'autorise pas des étages ajoutés plus tard, donc demandez le permis qui couvre cet immeuble et cet étage, et faites comparer le document au plan par l'avocat avant que la réservation ne soit grosse. Si le permis est « en route », vous financez un espoir.

Plafonnez l'acompte.

Des enregistrements antérieurs du même promoteur sont de l'histoire, pas une promesse pour votre date. Le contrat doit dire qui rend le prix, en combien de jours, si ce lot ne peut pas être enregistré. « Nous enregistrons toujours » n'est pas cette clause.

Un particulier étranger peut acheter l'appartement en nom propre quand le cadastre le traite comme un bâtiment. Ferme, forêt et pâturage ne sont pas un achat direct. Une promesse de construire plus tard ne change pas la catégorie d'aujourd'hui. Le contrôle sur un appartement fini est dans la due diligence immobilière en Albanie.

Que couvre vraiment le permis?

Jalons, compte et prochain virement

Payez un avancement que vous pouvez vérifier: un démarrage autorisé, une structure jusqu'à un étage défini, un clos hors d'eau, puis l'achèvement et l'enregistrement. Les pourcentages se négocient. La forme compte davantage. L'essentiel du prix à la réservation, et un symbole à la livraison, veut dire que vous avez déjà cédé votre position.

Vérifiez le compte.

Payez le promoteur, sur le compte que le contrat imprime à son nom. Un détour vers un cousin, un compte personnel ou un « fournisseur » s'arrête là. Gardez chaque copie swift. Depuis l'étranger, la procuration qui libère l'argent nomme ce projet, ces jalons et ce plafond, et personne n'abandonne une date manquée. Elle reste notariée, apostillée si besoin, et traduite. La forme est dans acheter à distance en Albanie.

Votre avocat doit lire le titre de la parcelle mère avant le premier gros paiement. Le terrain, et toute hypothèque de construction, sont déjà sur une kartela de l'ASHK. Un PDF du vendeur est une copie. Votre prix ne doit pas disparaître dans une facilité générale pendant que l'hypothèque reste sur la parcelle.

Qui reçoit la prochaine tranche?

Posez un jour sur la livraison

L'été, ou la saison prochaine, n'est pas une date. Écrivez un jour, puis le recours s'il passe: une réduction, un droit de partir en récupérant ce que vous avez payé, ou un autre recours exécutable. Une phrase contre une société sans actifs n'est qu'une phrase. S'il n'y a qu'une promesse, chiffrez-la.

Fixez le jour.

Visitez un immeuble fini du même promoteur s'il en existe un. Couloirs, étanchéité, écart entre le témoin et le livré: voilà comment il traite une date. Demandez quand les phases antérieures ont été enregistrées à l'ASHK. Entre les clés et l'enregistrement, les charges peuvent courir sans que vous ayez le titre.

L'aéroport international de Vlora n'a pas ouvert en 2026. Une note qui suppose que les hôtes atterrissent au bord de la baie cet été-là utilise un fait qui a échoué. Les vols passent par l'aéroport international de Tirana, puis par la route. Ne payez pas une prime pour une année d'ouverture qui n'a pas eu lieu. Voyez aéroport de Vlora et prix immobiliers.

Écrivez la finition en liste

Nommez l'étage, l'orientation, la surface, le parking, la cave et la finition. Dites si la cuisine, les placards et la climatisation sont inclus. Un plan numéroté bat une brochure qui peut être réimprimée. Si la surface peut rétrécir, écrivez le pourcentage et ce qu'il fait au prix. Un appartement plus petit au même prix est un changement que vous avez payé.

Exigez l'écrit.

Piscine, conciergerie, salle de sport et groupe coûtent cher à faire tourner. Demandez le budget de l'administrateur. Si l'appartement arrive sans l'équipement, le produit a changé. Le recours doit le couvrir, ou l'équipement n'était pas dans le prix.

Exigez un accord écrit avant un changement de structure ou de surface. Le « c'est mieux » d'un chef de chantier, c'est ainsi qu'une vue mer devient une vue de côté. Photographiez l'appartement témoin si ce standard est ce que vous achetez. L'échéancier est ce que vous pouvez faire exécuter. L'appartement témoin est un échantillon.

L'argent part avant d'habiter

Les promoteurs inscrits facturent en général la TVA à 20 % sur un neuf, alors qu'une revente privée souvent non, donc ne comparez les deux qu'une fois su si ces 20 % sont dans le chiffre sur plan. Un prix « à partir de » plus bas, hors TVA, peut être la somme la plus grosse. Demandez un seul nombre: ce que vous virerez, avec la TVA si elle est due, avec le parking s'il est en plus, sans les meubles si la livraison est un brut. Les tests sont sur la TVA de l'immobilier neuf en Albanie.

Gardez la réserve.

Les frais d'acte s'appliquent encore au moment de la signature, souvent environ 4 à 7 % avocat compris, après des mois d'échéances. Le tarif du notaire est d'environ 0,23 à 0,35 % de la valeur. L'enregistrement ASHK tourne autour de 3 500 ALL, et le dépôt autour de 4 000 ALL. Gardez cette réserve hors du compte des jalons. Les 15 % du vendeur sur le gain ne sont pas une taxe de mutation de 2 % à ajouter à chaque échéance.

L'argent payé un an ou deux à l'avance coûte, même sans intérêt au contrat. Un appartement fini à Vlora, enregistrable ce mois-ci, a souvent un prix affiché plus haut et un chemin plus court jusqu'à votre nom. Le sur-plan doit battre ce chemin, permis et jalons écrits. Le revenu après livraison est dans investir dans l'immobilier en Albanie.

Stock côtier, stock de ville

Le stock sur plan à Golem et à Saranda est souvent un produit d'été. Ouvrez sur un hiver calme, et la première année de coûts arrive avant le premier été plein. Le sur-plan à Tirana est plus souvent un logement à l'année. Les contrôles juridiques se ressemblent. Les mois vides, non. Écrivez l'usage avant de comparer un rendu de baie et un rendu de ville.

Nous préférons un jour de calendrier au mot été. Les charges d'une piscine peuvent dépasser un petit immeuble fini. Les demandes Vatreja au T3 2026, environ 2 084 euros le mètre carré à Vlora et environ 1 900 euros à Tirana, sont des annonces, pas une prévision pour votre étage. Consul 2026 est un barème fiscal, pas le contrat. Chaque jalon suit le chiffre du contrat.

Parcourez les projets pour ce qui est proposé. Une page de projet n'est ni un permis ni une date de livraison. Les pages investissement sont le même genre de départ.

Avant le gros virement

Retenez le premier gros virement jusqu'à ce qu'un dossier contienne le permis de cette phase, un extrait ASHK à jour pour le terrain, un tableau de jalons avec dates et comptes, un descriptif, une ligne de TVA qui dit comprise ou en sus, et une note d'avocat sur ce que vous récupérez si la date échoue. Si un élément est « à suivre », le paiement reste facultatif.

Visitez un immeuble achevé si vous le pouvez. Si vous ne le pouvez pas, envoyez un inspecteur qui n'est pas payé seulement quand vous signez. La brochure sera encore là le mois prochain. Votre argent ne le sera pas, si vous l'envoyez contre une saison.

Le jour de la réservation, vous avez une créance, plus la garantie que le contrat donne vraiment. Après un virement de 10 %, « votre appartement » est le langage du vendeur. Vous le possédez quand l'acte est enregistré et que la kartela montre votre nom. Une location commence après livraison, aménagement et un vrai locataire.

Pour finir

Gardez le permis, le compte et une vraie date avec le prix. Une présentation de notre part n'est ni un permis, ni une date, ni un descriptif. Passez par rendez-vous pour un partenaire local, et lisez la TVA sur l'immobilier neuf avant de traiter deux affiches comme la même somme.