Due diligence immobilière en Albanie?

Commandez la kartela de l'ASHK avant tout paiement important. Cet extrait nomme le propriétaire, les identifiants cadastraux et les charges d'un bien précis, alors que le PDF d'un vendeur n'est qu'une copie pour démarrer, pas le registre. Terre agricole, forêt et pâturage restent fermées à un particulier étranger qui voudrait acheter en direct.

Sujets

• Arrêtez si c'est vrai
• Vous n'achetez pas ce terrain
• La kartela est le registre
• Un extrait propre ne suffit pas
• Permis et dossier sur plan
• Les papiers contre l'extrait
• La porte colle-t-elle au registre?
• Prêt pour une date de signature?
• Pour finir

Arrêtez si c'est vrai

N'envoyez rien quand la seule kartela est un PDF du vendeur, quand les identifiants du contrat ne collent pas à l'extrait, quand une hypothèque ou une mention judiciaire apparaît tard sans mainlevée documentée, quand le terrain est agricole, forestier ou en pâturage, quand le permis vise une autre phase ou manque, quand une large part du prix est déjà non remboursable, ou quand on vous demande de payer un compte personnel qui n'est pas celui du propriétaire inscrit.

Arrêtez là.

Une visite de plus ne répare pas cette liste. Nous avons vu des acheteurs envoyer une réservation parce que les photos étaient belles et que l'extrait était « en route ».

Le nom sur la kartela est-il celui de la personne en face de vous?

Vous n'achetez pas ce terrain

L'achat habituel est un appartement, ou un bâtiment que le cadastre traite déjà comme une construction. Un particulier étranger peut le détenir en nom propre. Ferme, forêt et pâturage, c'est autre chose. Société ou bail relève du conseil sur la catégorie réelle, pas d'une phrase de bureau de vente.

Bâtiment, ou champ?

Demandez la catégorie avant de parler prix sur une parcelle, une ruine, ou un terrain avec vue. Un bâtiment sur une parcelle n'est pas le champ d'à côté. Si la kartela dit agricole et que le discours affirme qu'un passeport étranger peut quand même acheter, partez, ou envoyez le dossier au conseil et ne payez rien tant que l'avis n'est pas écrit.

Un parking peint ou une bande de jardin ne se transfère pas parce qu'une ligne le suggère. S'il n'est pas sur la kartela, il n'est pas à vous.

La kartela est le registre

L'ASHK, l'Agence du cadastre de l'État, tient le registre qui compte, et la kartela est l'extrait d'un bien: qui est inscrit, quelle zone et quelle parcelle s'appliquent, et quelles hypothèques, mentions judiciaires ou autres charges sont notées. Commandez-la par votre avocat ou par le notaire. Lisez la page qui revient de l'ASHK, pas la capture dans votre boîte mail.

Lisez-la vous-même.

Zone, parcelle, bâtiment et lot doivent coller au plan, au contrat et à la porte. Un chiffre faux, c'est un autre bien. Le chemin jusqu'à l'acte est dans acheter un bien immobilier en Albanie.

• Propriétaire. Le nom de la kartela correspond au vendeur. D'anciens extraits circulent.
• Identifiants. Zone, parcelle et lot collent au plan. Un appartement voisin peut sembler identique.
• Charges. Hypothèques, saisies et mentions judiciaires sont listées, ou elles sont absentes.
• Surface. Vous payez la surface enregistrée. Les brochures arrondissent vers le haut.
• Catégorie. Appartement ou bâtiment, pas ferme, forêt ou pâturage.

Un extrait propre ne suffit pas

Une kartela qui nomme le vendeur et ne montre pas d'hypothèque est un vrai départ, et elle ne prouve toujours pas que le permis couvrait cet étage, que le lot peut être enregistré seul, ou que quelqu'un répondra des parties communes quand l'ascenseur tombe en panne en novembre. Votre avocat assemble ces points. Vous lisez les conclusions dans une langue que vous comprenez, avant que l'acompte ne soit gros.

Exigez l'écrit.

Le droit de signer fait partie de l'identité. Le consentement d'un conjoint, une résolution de société, ou une succession jamais enregistrée n'apparaît pas comme une ligne rassurante sur une annonce. Si la personne à la visite est un parent, un agent ou un chef de chantier, demandez qui est sur la kartela et qui signe l'acte. Ces personnes ne peuvent différer que si le signataire a un pouvoir que le notaire acceptera.

Une hypothèque de construction peut peser sur un immeuble qui a l'air fini. Une promesse de l'enlever la semaine prochaine n'est pas une mainlevée. La mainlevée, c'est un extrait ultérieur qui ne montre plus la charge, financé par de l'argent que votre avocat peut voir.

Permis et dossier sur plan

Sur un immeuble achevé, l'avocat doit voir le permis et la preuve que le lot peut être enregistré seul. La photo d'un permis pour une autre phase, une autre parcelle ou un dessin antérieur n'est pas une preuve pour ce lot. Un étage en trop, jamais autorisé, est un problème d'enregistrement, même quand la vue est belle.

Retard, changements de descriptif, jalons de paiement fragiles et permis incomplets sont les risques du sur-plan. Le permis doit viser cette phase. Le descriptif doit nommer l'étage, l'orientation, la surface, le parking, la cave et la livraison. « Comme la brochure » n'est pas un descriptif. Payez contre des jalons enregistrés, sur le compte du promoteur, avec un recours si la date glisse.

Vous n'aurez pas de kartela à votre nom avant l'enregistrement de l'acte. Vérifiez maintenant le terrain, le titre du promoteur, le permis et toute hypothèque sur la parcelle mère. Le terrain est déjà au registre. Le détail est dans l'achat sur plan en Albanie.

Les papiers contre l'extrait

Traitez le dossier comme des affirmations. Là où il contredit la kartela, suivez le registre. Un silence dans le dossier est une question, pas un réconfort.

• Projet de contrat. Les identifiants cadastraux écrits en toutes lettres.
• Pages du permis. Cet immeuble et cette phase.
• Plans. Le lot dans lequel vous vous êtes tenu.
• Pouvoir. Si une société ou un agent tient le stylo.
• Acte d'acquisition. Sur une revente, pour que la propriété ait une page précédente.
• Règlement. Quotes-parts des parties communes et charges impayées.

Demandez un relevé à l'administrateur avant l'acte, et décidez qui paie les arriérés. Une année de charges découverte après l'acte est un litige acheté. Photographiez les compteurs la même semaine.

Une hypothèque sur la kartela est la dette du vendeur tant qu'elle n'est pas levée. Ne payez pas la banque du vendeur « pour aider », sauf si votre avocat organise la mainlevée. Les frais d'acheteur atterrissent souvent autour de 4 à 7 %, lecture comprise. Le tarif du notaire est d'environ 0,23 à 0,35 % de la valeur. L'enregistrement ASHK tourne autour de 3 500 ALL, et le dépôt autour de 4 000 ALL. Aucune de ces lignes ne lève une hypothèque. Le détail est dans le coût d'achat immobilier en Albanie.

L'acheteur ne paie pas de taxe de mutation à 2 %. Le vendeur paie en général 15 % sur le gain. Un promoteur inscrit prix en général un neuf avec une TVA à 20 %. Une revente privée n'en a souvent pas. Le fisc ne remplace pas l'extrait.

La porte colle-t-elle au registre?

Tenez-vous dans le lot une fois les identifiants en main. Comptez les pièces contre le plan. Vérifiez l'orientation que le contrat nomme. Si le prix dépend d'une vue, regardez la parcelle voisine et demandez si un permis pourrait la fermer.

Comptez les pièces.

Les reventes à Tirana ont souvent déjà un lot enregistré. Cela ne rend pas la correspondance facultative. Autour de Vlora, Durrës et Saranda, mettez la description cadastrale dans le contrat, pas le nom marketing.

Un acheteur à distance a besoin de la kartela traduite avant qu'un mandataire signe. La procuration doit être notariée, apostillée là où c'est exigé, et traduite, et elle doit nommer ce lot et un plafond de prix. Un pouvoir de « s'occuper des biens en Albanie » est plus large que le contrôle que vous avez fait. Comment la rédiger est dans acheter à distance en Albanie.

Prêt pour une date de signature?

Vous pouvez parler d'une date quand l'avocat répond à trois questions par écrit. Pouvez-vous être le propriétaire enregistré de ce lot? Quelles charges doivent avoir disparu à l'acte? Qu'est-ce qui, dans l'ordre, doit arriver avant que l'ASHK inscrive votre nom? Si la réponse est « on verra chez le notaire », vous êtes en avance.

Gardez un seul dossier: kartela, plan, permis, projet de contrat, reçus, note de l'avocat. Si l'histoire change, recommandez la kartela.

Après l'enregistrement, commandez un extrait frais à votre nom et lisez-le. La propriété, c'est cet extrait, pas les clés. Parking ou cave compris dans le prix doit y figurer, pas seulement dans un e-mail.

Pour finir

Signez seulement quand ces trois réponses sont sur papier et que les identifiants collent. Nous présentons des partenaires locaux, et nous ne certifions pas le titre. Prenez rendez-vous pour cette mise en relation, puis chiffrez le dossier dans le coût d'achat immobilier en Albanie.