Due diligence bij vastgoed in Albanië?

Bestel de kartela bij ASHK voordat er een groot bedrag van je rekening gaat. Dat uittreksel noemt de eigenaar, de kadastrale nummers en de lasten op één afgebakend object. Een pdf van de verkoper is een kopie waar je mee kunt starten. Die kopie is het register niet. Landbouwgrond, bos en weide zijn voor een buitenlandse particulier gesloten als rechtstreekse koop.

Onderwerpen

• Stop als dit klopt
• Grond die je niet koopt
• De kartela is het register
• Een schone kartela mist nog
• Vergunning en het off-plan dossier
• Papieren naast het uittreksel
• Klopt de deur met het register?
• Klaar voor een tekeningsdatum?
• Tot slot

Stop als dit klopt

Houd het geld tegen wanneer de enige kartela een pdf van de verkoper is, wanneer de nummers in het contract niet overeenkomen met het uittreksel, wanneer een hypotheek of een gerechtelijke aantekening laat opduikt zonder gedocumenteerde doorhaling, wanneer de grond landbouwgrond, bos of weide is, wanneer de vergunning over een andere fase gaat of ontbreekt, wanneer een groot deel van de prijs al niet terugkomt, of wanneer je moet betalen op een privérekening die niet de eigenaar op de kartela is.

Stop daar.

Wij zien kopers betalen omdat de foto's goed zijn.

Klopt de naam met de persoon?

Grond die je niet koopt

De gewone koop is een appartement, of een ander gebouw dat het kadaster al als bouwwerk behandelt. Een buitenlandse particulier kan dat op eigen naam houden. Boerderij, bos en weide zijn iets anders. Een vennootschap of een huur komt soms ter sprake. Beide zijn advies voor de adviseur over de echte categorie, geen zin die een verkoopkantoor op een formulier zet.

Is dit een gebouw?

Vraag de categorie voordat je over de prijs praat van een perceel, een ruïne of grond met uitzicht. Een gebouw op een kavel is het veld ernaast niet. Staat op de kartela landbouwgrond, en is de pitch dat een buitenlands paspoort het toch wel kan kopen, loop dan weg. Of stuur het naar de adviseur en betaal niets tot dat advies op papier staat.

Staat het niet op de kartela als deel van wat je koopt, dan is het niet van jou.

De kartela is het register

ASHK, het staatskadaster, houdt het register bij dat ertoe doet, en de kartela is het uittreksel voor één object: wie geregistreerd staat, welke zone en welk perceel gelden, en welke hypotheken, gerechtelijke aantekeningen of andere lasten vermeld staan. Bestel het via je advocaat of de notaris. Lees de pagina die van ASHK terugkomt, niet de schermafbeelding in je inbox.

Lees het zelf.

Zone, perceel, gebouw en appartement moeten aansluiten op de plattegrond, het contract en de deur. Eén verkeerd cijfer is een ander object. Het pad van shortlist tot akte staat in een huis kopen in Albanië.

• Eigenaar. De naam op de kartela is de verkoper. Oude uittreksels circuleren.
• Nummers. Zone, perceel en appartement sluiten aan op het plan. Een flat ernaast kan er hetzelfde uitzien.
• Lasten. Hypotheken, beslagen en gerechtelijke notities staan er, of ze ontbreken.
• Oppervlak. Je betaalt voor het geregistreerde oppervlak. Brochures ronden naar boven af.
• Categorie. Appartement of gebouw, geen boerderij, bos of weide.

Een schone kartela mist nog

Een kartela die de verkoper noemt en geen hypotheek toont, is een sterk begin, en ze bewijst nog steeds niet dat de vergunning deze verdieping dekte, dat het appartement apart geregistreerd kan worden, of dat iemand opneemt als de lift het in november begeeft. Je advocaat verzamelt die punten. Jij leest de conclusies in een taal die je begrijpt, voordat de aanbetaling groot is.

Zet het op papier.

Het recht om te tekenen hoort bij de identiteit. Toestemming van een echtgenoot, een besluit van de vennootschap of een erfenis die nooit is ingeschreven, staat niet als vrolijke regel in een advertentie. Is de persoon bij de bezichtiging familie, een makelaar of de bouwplaatsmanager, vraag dan wie op de kartela staat en wie de akte tekent. Dat mogen verschillende mensen zijn alleen als de ondertekenaar een bevoegdheid heeft die de notaris aanvaardt.

Een bouwhypotheek kan op een gebouw zitten dat af lijkt. Een belofte om hem volgende week te schrappen is geen doorhaling. Doorhaling is een later uittreksel waarop de last niet meer staat, betaald met geld dat je advocaat kan zien.

Vergunning en het off-plan dossier

Bij een afgewerkt gebouw moet de advocaat de bouwvergunning zien, en bewijs dat het appartement als eigen object geregistreerd kan worden. Een foto van een vergunning voor een andere fase, een ander perceel of een eerder ontwerp is geen bewijs voor dit appartement. Een extra verdieping die nooit vergund was, is een registratieprobleem, ook als het uitzicht mooi is.

Off-plan gebruikt dezelfde gewoonten, alleen strakker. Vertraging, een andere afwerking, slappe mijlpalen en een onvolledige vergunning zijn de risico's die ertoe doen. De vergunning moet over deze fase gaan. De specificatie noemt verdieping, oriëntatie, oppervlak, parkeren, berging en wat je bij oplevering krijgt. "Volgens brochure" is geen specificatie. Betaal tegen geregistreerde mijlpalen, op de rekening van de ontwikkelaar, met een remedie als de datum schuift.

Je houdt geen kartela op jouw naam tot de akte is ingeschreven. Controleer nu de grond, de titel van de ontwikkelaar, de vergunning en een eventuele hypotheek op het moederperceel. De grond staat al in het register.

Papieren naast het uittreksel

Behandel het pakket van de verkoper als beweringen. Waar het botst met de kartela, ga je het register na. Stilte in het pakket is een vraag, geen geruststelling.

• Conceptcontract. De kadastrale nummers staan uitgeschreven.
• Vergunning. Deze fase van dit gebouw.
• Plannen. Het appartement waarin je stond.
• Bevoegdheid. Als een vennootschap of een makelaar de pen vasthoudt.
• Verwervingsakte. Bij een doorverkoop, zodat het eigendom een vorige pagina heeft.
• Huishoudelijk reglement. Aandelen in de gemeenschappelijke delen, en openstaande lasten.

Vraag de beheerder om een opgave vóór de afronding, en beslis wie achterstanden betaalt. Een jaar servicebijdrage dat je na de akte ontdekt, is een geschil dat je hebt gekocht. Fotografeer de meters in dezelfde week. Een schone titel kan nog steeds op een rommelige waterrekening zitten.

Een hypotheek op de kartela is de schuld van de verkoper tot ze is doorgehaald. Betaal de bank van de verkoper niet "om te helpen", tenzij je advocaat de doorhaling zo inricht dat jouw geld het appartement vrijmaakt. De kosten van de koper landen vaak rond 4-7%, inclusief die lezing. Het notaristarief is ongeveer 0,23-0,35% van de waarde. Registratie bij ASHK is ongeveer 3.500 ALL, en de indiening ongeveer 4.000 ALL. Geen van die bedragen lost een hypotheek af. De posten staan in de kosten van een huis kopen.

Kopers betalen geen overdrachtsbelasting van 2%. De verkoper betaalt doorgaans 15% over de winst. Druk op de planning is geen reden om de kartela over te slaan. Een geregistreerde ontwikkelaar prijst nieuwbouw doorgaans met btw van 20%. Een particuliere doorverkoop heeft vaak geen btw. De fiscale behandeling vervangt het uittreksel niet.

Klopt de deur met het register?

Sta in het appartement nadat je de nummers hebt, niet alleen ervoor. Tel de kamers tegen de plattegrond. Check de oriëntatie die het contract noemt. Hangt de prijs aan een uitzicht, kijk dan naar het perceel ernaast en vraag of een vergunning dat uitzicht kan dichtzetten.

Tel de kamers.

Doorverkopen in Tirana hebben vaak al een geregistreerd appartement. Rond Vlorë, Durrës en Sarandë zet je de kadastrale omschrijving in het contract, niet de marketingnaam.

Kopers op afstand hebben een vertaling van de kartela nodig voordat een vertegenwoordiger tekent. De volmacht moet worden genotariseerd, geapostilleerd waar dat moet, en vertaald, en ze noemt dit appartement en een prijsplafond. Een volmacht om "vastgoed in Albanië af te handelen" is breder dan de controle die je deed. Hoe je haar opstelt, staat in op afstand een huis kopen.

Klaar voor een tekeningsdatum?

Je kunt over een datum praten wanneer de advocaat drie vragen op papier beantwoordt. Kun jij de geregistreerde eigenaar van dit appartement worden? Welke lasten moeten bij de akte weg zijn? Wat moet er, in volgorde, gebeuren voordat ASHK jouw naam vastlegt? Is het antwoord "dat zien we bij de notaris", dan ben je vroeg.

Houd één map bij: kartela, plattegrond, vergunningspagina's, conceptcontract, bonnen en de notitie van de advocaat. Neem die map mee, niet een nieuw verhaal van de avond ervoor. Verandert het verhaal, bestel de kartela dan opnieuw.

Bestel na de inschrijving een vers uittreksel op jouw naam en lees het. Eigendom is dat uittreksel, niet de sleutels. Parkeren of berging die in de prijs zat, moet in het resultaat aanwijsbaar zijn, niet alleen in een e-mail.

Tot slot

Teken pas als die drie antwoorden op papier staan en de nummers kloppen. Wij stellen lokale partners voor, en wij waarmerken geen titel. Plan via de afspraakpagina als je die introductie wilt, en prijs het dossier daarna in de kosten van een huis kopen in Albanië zodat de vergoedingen op de dag geen verrassing zijn.