Règles Airbnb en Albanie : faut-il un NIPT en 2026 ?

Un logement loué à la journée, sans autre activité, n'exige pas de NIPT en 2026. Le revenu reste imposable. Vous le déclarez quand même. Les communiqués officiels et certains conseils divergent sur un point précis : les 15 % portent sur les encaissements bruts, ou sur ce qui reste après la commission de la plateforme. Faites confirmer l'assiette par un expert-comptable agréé avant de déposer.

Sujets

• Qui échappe au NIPT
• Le conflit sur les 15 %
• Quand la TVA est-elle à 6 % ?
• Hôtes étrangers sous 24 heures
• Ce que la règle ignore
• Dossier et calendrier
• Pour finir

Qui échappe au NIPT

Le NIPT est le numéro fiscal albanais de quelqu'un qui est enregistré comme activité. Pendant des années, les hôtes ont supposé que tout séjour payant exigeait cet enregistrement.

La position 2026, énoncée par l'administration fiscale et rapportée via CNA, est plus étroite. Un particulier qui loue un logement à la journée, sans autre activité, n'a pas besoin d'un NIPT. Le revenu reste imposable. Les hôtes ont été orientés vers une déclaration de 15 % via DIVA, avec une échéance communiquée comme le 31 mars, et sans ouvrir un enregistrement d'activité.

L'exception est réelle. Elle est aussi étroite. Elle ne couvre pas une boutique, un second métier ou une société. Elle ne couvre pas un promoteur qui vend des lots. Elle ne répond pas, à elle seule, à la TVA. Dès que le travail cesse d'être ce logement, à la journée, et rien d'autre, la ligne sans NIPT cesse d'être sûre.

Deux ou trois appartements peuvent étirer cette phrase jusqu'à la casser. « Pas d'autre activité » est la limite. Un expert-comptable agréé doit dire si vos clés sont encore dedans. Nous avons vu des hôtes supposer que trois logements comptent encore comme « pas d'activité ». Ne devinez pas.

Nuits, tarifs et ce que vous gardez sont dans les rendements locatifs et Airbnb en Albanie. Les étapes d'achat, si l'appartement n'est pas encore à vous, sont dans acheter un bien immobilier en Albanie.

Le conflit sur les 15 %

Deux lectures circulent. Elles ne produisent pas le même impôt. Cette note ne choisira pas de gagnant.

L'administration fiscale, via CNA, a dit aux bailleurs journaliers particuliers de déclarer 15 % via DIVA au 31 mars, sans NIPT. L'énoncé couvre le canal, le taux, l'échéance et l'absence de numéro d'activité. Il a été rapporté comme l'impôt sur le revenu locatif que ces hôtes doivent déclarer. Le communiqué public sur lequel cette note s'appuie ne déroule pas un exemple qui soustrait d'abord la commission de la plateforme.

Certains conseils, citant la loi 29/2023, article 15, disent que les 15 % s'appliquent après cette commission. Dans leur lecture, un paiement d'hôte de 100, une commission de plateforme de 15 et un encaissement d'hôte de 85 produisent un impôt sur 85, pas sur 100.

Les deux citent 15 %. Ils divergent sur l'assiette. Brut et après commission, ce sont des chèques différents. Ne déposez pas à partir d'un résumé.

Quelle colonne reçoit les 15 % ?

Envoyez à l'expert-comptable le fichier annuel de la plateforme : brut, commission, net qui vous est payé. Demandez quelle colonne utilisent les 15 %, et le 31 mars de quelle année couvre quelle saison. Gardez la réponse écrite avec le fichier.

Une déclaration albanaise n'éteint pas une déclaration néerlandaise, allemande ou autre chez vous. Les deux conseils ont besoin des mêmes bruts et nets. Comment ce net rencontre un prix d'achat est dans investir en Albanie.

Quand la TVA est-elle à 6 % ?

L'impôt sur le revenu à 15 % et la TVA sont des charges différentes.

Un taux de TVA réduit de 6 % ne s'applique que lorsque le bien détient un certificat de classement du ministère du Tourisme. Sans lui, un hôte assujetti à la TVA affronte le taux normal de 20 %. Le certificat est sur ce bien. Les étoiles d'un voisin ne se transfèrent pas. Un badge de plateforme n'est pas le certificat.

Beaucoup d'hôtes particuliers ne sont pas assujettis à la TVA. Échapper au NIPT n'est pas le même statut qu'échapper à la TVA. Posez les questions dans cet ordre :

• Suis-je assujetti à la TVA, ou tenu de l'être ?
• Cet appartement a-t-il un certificat de classement du ministère du Tourisme ?
• Si les deux réponses sont oui, les 6 % s'appliquent-ils à ces séjours ?
• Si je suis assujetti à la TVA et que le certificat manque, le taux est-il de 20 % ?

Lancez le certificat tôt. Juin est tard pour juillet.

Hôtes étrangers sous 24 heures

Enregistrez les hôtes étrangers dans les 24 heures de l'arrivée. Ce devoir se tient à côté de la déclaration fiscale, pas dedans. Un dépôt DIVA correct en mars ne répare pas un été de passeports manquants.

Intégrez-le à l'arrivée. Celui qui reçoit l'hôte à Vlorë, Sarandë, Ksamil, Golem ou Tirana a besoin d'une routine le jour même. Vingt-quatre heures, c'est court si le passeport vit comme une photo que personne ne dépose. Les arrivées de week-end sont le moment où les registres prennent du retard.

Les hôtes étrangers ne sont pas toujours sur le même formulaire que les hôtes albanais. Suivez la règle des étrangers. Gardez les confirmations. Si un message de plateforme est le seul dossier, exportez-le.

Ce que la règle ignore

Le changement de 2026 ne fixe pas votre tarif à la nuit, votre occupation, ni votre net. Une semaine de juillet à Ksamil et une semaine de novembre à Tirana peuvent partager une étiquette juridique et rester des activités différentes. Prendre 15 % pour tout le coût de l'accueil surestime l'argent que vous gardez. Commission, ménage, linge, fluides, charges d'immeuble et mois vides sont dans la feuille.

Cela ne transfère pas non plus le titre, ne crée pas un droit de séjour, et n'autorise pas un immeuble que la municipalité ne vous laisse pas utiliser pour des courts séjours. Le règlement de copropriété peut bloquer une annonce même lorsque la règle fiscale est claire. Lisez-le avant d'acheter. Les projets en cours montrent des logements. Ils ne certifient pas les locations à la journée.

Dossier et calendrier

Remettez ceci à l'expert-comptable. Ce n'est pas un portail.

• Avant le premier hôte, confirmez l'éligibilité sans NIPT, le statut TVA, et l'existence d'un certificat touristique.
• Le jour de l'arrivée, enregistrez les hôtes étrangers dans les 24 heures.
• Gardez le brut, la commission et le net de chaque séjour.
• Après l'été sur la côte, ou chaque mois à Tirana, rapprochez les versements du compte bancaire.
• À l'échéance communiquée, le 31 mars dans l'énoncé de l'administration, déclarez via DIVA sur l'assiette que votre expert-comptable confirme.
• Si vous ajoutez une autre activité, revenez sur le NIPT. L'exception, c'est la location journalière seule.

Une année calme reste une année que vous déclarez. Côte ou Tirana, même règle.

Votre nom reste sur la déclaration, sauf si une société avec son propre NIPT a été créée sur conseil. Cette voie est hors de l'exception individuelle.

La taxe sur le bâtiment et une réévaluation, couvertes dans les taxes immobilières en Albanie, ne remplacent pas une déclaration de revenu d'hôtes. Nous voyons souvent des gens qui se souviennent de l'achat et oublient DIVA.

Demandez par écrit, pour votre nom et votre adresse, si vous n'avez vraiment pas d'autre activité, si les 15 % portent sur le brut ou après commission au vu de l'énoncé DIVA et de l'article 15 de la loi 29/2023, si la TVA s'applique et si le certificat soutient 6 % ou vous laisse à 20 %, et qui dépose le registre des hôtes étrangers dans les 24 heures lorsque vous êtes à l'étranger.

Pour finir

Déclarez le revenu même lorsque vous échappez au NIPT, et obtenez l'assiette des 15 % par écrit avant de déposer. Si vous voulez un expert-comptable local pour ce dossier, utilisez la page de rendez-vous, et lisez ce que l'été rapporte vraiment dans les rendements locatifs et Airbnb en Albanie. Nous mettons les acheteurs en relation avec des partenaires locaux, et nous ne vendons pas, nous ne passons pas l'acte, et nous ne donnons pas de conseil juridique.