Rendement locatif en Albanie : que fait un hiver vide ?

Juillet et août font de beaux pourcentages sur la côte, jusqu'au moment où les mois vides entrent dans la feuille. Les histoires de brut dans le haut des chiffres simples, tirées de ces deux mois, s'effondrent après cinq ou six mois d'hiver vides, une gestion de 15 à 25 %, les charges d'immeuble et 15 % d'impôt. Décotez encore l'occupation de 20 % avant de croire la page. Une semaine de pic n'est pas une année.

Sujets

• Pourquoi pas un seul rendement
• Ce qui ronge le brut
• Coupez 20 % de nuits
• La côte face à la capitale
• Accès, règles et trésorerie
• Une feuille sans moyenne nationale
• Pour finir

Pourquoi pas un seul rendement

Un rendement, c'est l'argent net divisé par le capital que vous avez réellement en risque. L'argent, ce sont les nuits réservées dans cet immeuble, aux tarifs que les hôtes ont payés après les frais de plateforme, moins les coûts qui se moquent de savoir si le mois était plein.

Le capital, c'est le prix du contrat, plus des frais d'acquisition qui tombent souvent autour de 4 à 7 %, plus le mobilier si la remise est un brut. Tant que ces lignes ne viennent pas de papiers, un pourcentage de brochure est un slogan.

L'INSTAT peut montrer un été chargé pour le pays. Il ne peut pas montrer que votre appartement du deuxième étage, sans ascenseur, était occupé en novembre.

Les locations longues à Tirana et les locations de vacances à Vlorë sont des produits différents. Sarandë et Golem partagent une saison et diffèrent encore sur qui acceptera le trajet depuis l'aéroport.

Comment les prix demandés diffèrent des prix de référence fiscaux est dans investir en Albanie. NIPT, assiette fiscale disputée, TVA et enregistrement des hôtes sont dans les règles Airbnb en Albanie.

Ce qui ronge le brut

Les histoires de pic dans le haut des chiffres simples répètent en général un tarif de juillet comme si c'était l'année. Elles échouent dans un ordre connu.

L'hiver vide vient d'abord. Sur la côte, cinq ou six mois avec peu ou pas d'occupation payante est un fait de planification normal. Vous payez encore l'administrateur, l'eau et l'électricité qui gardent le lieu sûr, l'assurance, et un abonnement de plateforme si l'annonce reste en ligne. Revenu proche de zéro, coûts au-dessus de zéro. Voilà comment un août flatteur devient une année mince.

La gestion vient ensuite. Recevoir les hôtes, retourner l'appartement et les réparations coûtent couramment 15 à 25 % du loyer encaissé. Testez les deux bouts de cette fourchette. Un gestionnaire qui enregistre aussi les hôtes étrangers dans les 24 heures fait de la conformité, pas seulement du ménage. Supprimez les honoraires parce que vous vivez à l'étranger, et vous avez inventé un employé.

La charge d'immeuble se moque de savoir si l'appartement était vide. Piscines, ascenseurs et gardiens coûtent plus. Demandez le chiffre de l'an dernier avant de parler de rendement.

L'impôt sort aussi du loyer. Le revenu locatif des particuliers est en général taxé à 15 %.

À partir de 2026, quelqu'un sans autre activité commerciale n'a pas besoin d'ouvrir un NIPT seulement pour cette location journalière. Les consignes publiques pointent vers DIVA au 31 mars. Que 15 % frappe les encaissements bruts ou la somme après commission de plateforme est disputé. Nous ne choisirons pas le gagnant.

Retirez 15 % de la ligne de loyer dans le premier jet. La TVA est à part. Six pour cent exige un certificat du ministère du Tourisme. Sans lui, le taux en cause est de 20 %. Ignorez cela et l'été est surestimé.

Coupez 20 % de nuits

Une fois qu'un calendrier vous paraît crédible, coupez les nuits réservées de 20 % et relisez. Un été mou, une ouverture tardive, un avis qui glisse, ou un gestionnaire qui a trop promis fera au moins cela. Si l'achat ne tient que sans la coupe, il ne tient pas. Vous avez décrit une bonne année, pas une année ordinaire.

Appliquez la coupe aux nuits. Le ménage et l'administrateur restent. Ne rajoutez pas les nuits parce que la plage est célèbre.

Et si vous gardez août pour vous ?

C'est une seconde coupe, et elle s'empile. Les semaines que vous voulez, que les hôtes veulent aussi, sont de la consommation. Prixez-les à zéro. Vouloir juillet ou août est légitime. Ce n'est pas un rendement. Compter ces semaines comme vendues est le double comptage habituel sur cette côte.

Une location longue à Tirana casse autrement. Le trou est souvent un changement de locataire, pas un hiver entier. Coupez un mois ou plus, et ne supposez pas que le locataire suivant commence le jour où le premier part. La coupe de 20 % s'applique encore si votre « location longue » est une suite de séjours moyens que vous n'avez pas contractés.

La côte face à la capitale

Vlorë peut remplir un été puis devenir calme. Lungomare, la colline et un appartement en retrait de la promenade ne partagent pas un calendrier. Un niveau de demande près de EUR 2,084 le mètre carré dans les annonces Vatreja du T3 2026 n'est pas un loyer. Faites tourner le loyer que vous croyez.

Sarandë est plus purement saisonnière. Des annonces près de EUR 2,017 le mètre carré se gagnent sur un été plus court. Si vous utilisez les semaines vides, comptez-les comme de la consommation.

Golem est le transfert plus court depuis l'aéroport international de Tirana. Cinq ou six mois faibles restent dans la feuille. Un trajet plus court ne crée pas une ville de novembre.

Les demandes à Tirana se tiennent près de EUR 1,900 le mètre carré, à côté d'un vivier de locataires plus profond. Le loyer reste imposable, et un mois vide compte encore.

Accès, règles et trésorerie

L'aéroport international de Vlorë n'a pas ouvert en 2026. La concession a été résiliée. Le 16 septembre 2026, un arbitre d'urgence a refusé de suspendre cette résiliation.

Les hôtes volent vers Tirana et continuent par la route. Cette note ne donne à l'aéroport aucune année d'ouverture. Ne comptez pas sur 2027 pour faire monter le prix. Un atterrissage tardif plus le transfert brûle une nuit, et Golem et Tirana le sentent moins que l'extrême sud.

Frais de plateforme, ménage, remboursements et une semaine annulée sortent aussi. Plusieurs appartements peuvent vous sortir de la ligne sans NIPT.

Gardez une réserve pour l'air salin et une panne en juillet. Les crédits pour non-résidents sont rares, donc cette réserve est votre argent.

Un vendeur affronte en général 15 % sur le gain au titre de la loi 29/2023 lorsqu'il y a un gain. L'appréciation papier n'est pas de l'argent. Si vous avez besoin de l'argent à une date, il vous faut un acheteur. Ce marché n'en promet pas un.

Une feuille sans moyenne nationale

Une page par appartement. Laissez une cellule vide plutôt que de taper une moyenne nationale.

• Prix du contrat, et si le parking et la cave sont inclus.
• Frais de clôture d'environ 4 à 7 %, une fois le tarif du notaire connu.
• Aménagement et mobilier, devisés.
• Nuits par saison, puis ces nuits moins 20 %, avec les semaines du propriétaire à zéro.
• Tarif après frais de plateforme, par saison.
• Gestion à 15 %, et de nouveau à 25 %.
• Ménage, linge, fluides, réparations, assurance et administrateur.
• Impôt à 15 % de la ligne de loyer, jusqu'à ce que l'expert-comptable confirme l'assiette.
• Cinq ou six mois d'hiver où le revenu peut être proche de zéro et où la charge d'immeuble ne l'est pas.

Si seule la version sans la coupe, autogérée et avant impôt a l'air correcte, refusez. Un non clair est un résultat. Une terre agricole n'est pas un contournement, et une société ne remplit pas février.

Pour finir

Prixez les mois vides, le gestionnaire et les 15 % avant de traiter une semaine de juillet comme un retour. Si vous voulez que nous parcourions cette feuille face à un immeuble réel, utilisez la page de rendez-vous, et lisez le côté déclaration dans les règles Airbnb en Albanie. Nous mettons les acheteurs en relation avec des partenaires locaux. Nous ne vendons pas, et nous ne sommes pas votre avocat.