Réévaluation immobilière en Albanie : 5 % jusqu'à fin 2026 ?

Jusqu'au 31 décembre 2026, la loi 85/2025 vous laisse réévaluer un bien que vous possédez déjà et payer 5 % sur l'écart, au lieu de 15. La facture porte sur la différence entre l'ancienne valeur inscrite et une nouvelle base officielle. Ce n'est pas un impôt sur tout l'appartement. Si le cadastre affiche encore un chiffre historique bas et qu'une vente est réaliste, cette échéance vous concerne.

Sujets

• Ce que change la loi 85/2025
• Qui a intérêt au taux
• Une illustration chiffrée
• Comment se fixe la nouvelle base
• Et si vous ratez la date ?
• Où l'écart devient large
• Frais et dépôt du dossier
• Pour finir

Ce que change la loi 85/2025

Beaucoup d'appartements portent encore une vieille valeur inscrite, très en dessous d'une vente en 2026. L'impôt sur un gain ultérieur part de ce chiffre, sauf si vous avez déjà réévalué et payé ce relèvement.

Jusqu'au 31 décembre 2026, le taux temporaire est de 5 % de cette différence. Hors de la fenêtre, le taux cité pour le même écart est de 15 %. La loi n'efface pas l'impôt. Elle rend un relèvement volontaire moins cher, et seulement pour un temps.

La nouvelle base n'est pas un chiffre que vous inventez. C'est la valeur de référence ASHK de la zone, ou le rapport d'un expert agréé lorsque cette voie s'applique. L'ASHK, c'est l'Agence du cadastre de l'État. Quelle voie convient au bien, c'est le notaire ou l'expert-comptable qui dépose qui le dit. Frais d'achat, taxe annuelle sur le bâtiment et loyers sont dans les taxes immobilières en Albanie. Cette page ne traite que l'échéance 2026.

Vous ne tapez pas un chiffre arrangeant. Nous avons vu des propriétaires essayer.

Qui a intérêt au taux

La fenêtre sert lorsque vous comptez vendre ensuite, et que la nouvelle base se tient nettement au-dessus de la valeur encore au registre. Payer 5 % maintenant réduit un écart qui serait sinon taxé à 15 % plus tard. L'arithmétique est simple. Le jugement ne l'est pas. Il vous faut une vente que vous voyez venir, l'argent des 5 %, et une base que vous acceptez.

Regardez de près si l'un de ces cas est le vôtre :

• Un appartement à Tirana inscrit à un ancien prix, avec une vente dans les prochaines années.
• Une maison côtière à Vlorë, Sarandë ou Durrës dont la valeur cadastrale est antérieure à la hausse des prix de référence fiscaux.
• Un héritier sur un chiffre historique bas, là où la famille compte vendre.
• Un propriétaire étranger qui a déjà le titre et veut mettre la base à jour avant une revente. L'achat, c'est un autre travail, dans acheter un bien immobilier en Albanie.

Mieux vaut s'abstenir dans ces cas :

• Aucune vente en vue. Les 5 % sont de l'argent réel. L'économie n'apparaît qu'à la cession.
• La valeur inscrite est déjà proche du nouveau chiffre. L'écart est trop mince.
• L'achat n'est pas terminé. Vous ne réévaluez pas ce que vous ne possédez pas.
• Vous espérez que le nouveau chiffre forcera un acheteur à le payer. Il met à jour une base fiscale. Le prix de vente se négocie encore.

Les 5 % valent-ils vraiment le paiement ?

Seulement si la vente est réaliste et si vous pouvez vivre avec la nouvelle base.

Une illustration chiffrée

Prenez les lignes pour de l'arithmétique, pas pour votre dossier. Remplacez-les par l'ancienne valeur de votre extrait et par la nouvelle base que votre notaire ou votre expert-comptable obtient.

Sur la première ligne, 200,000 ALL dans la fenêtre couvrent un écart qui coûterait 600,000 ALL à 15 %. Cela fait 400,000 ALL d'impôt, avant les honoraires. Sur la dernière ligne, toute l'économie est de 20,000 ALL. Les frais peuvent l'avaler.

Calculez votre propre ligne. Si la nouvelle base est le prix de référence au mètre carré fois la surface inscrite, demandez au déposant de montrer cette multiplication par écrit. Utilisez la surface légale, pas celle de la brochure.

Ne verrouillez pas une base que vous n'obtiendrez pas à la vente. À Vlorë et à Sarandë, prix demandés et prix de référence ont divergé en 2026. La carte est dans les prix de référence 2026.

Comment se fixe la nouvelle base

Deux sources comptent.

La première est la valeur de référence ASHK de la zone. Ce sont des valeurs minimales pour l'impôt, publiées par secteur. Ce n'est pas le prix demandé d'un agent, et ce n'est pas un prix de vente automatique. Là où le prix de référence s'applique, la nouvelle base suit ce chiffre officiel et la surface du titre.

La seconde est le rapport d'un expert agréé, utilisé lorsque le dossier exige une évaluation individuelle plutôt que le seul tableau de zone. L'expert doit être agréé. L'avis d'un agent, une annonce de portail ou l'appartement d'à côté ne remplace pas ce rapport.

Vous ne choisissez pas le résultat le plus haut ou le plus bas parce qu'il vous arrange. La voie que le cadastre accepte est celle qui compte. Si vous vivez à l'étranger, attendez-vous à des pièces en albanais. Une traduction vous aide à les lire. Le document que la procédure accepte est l'officiel.

Et si vous ratez la date ?

Le taux bon marché est temporaire. Une demande qui n'est pas bouclée au 31 décembre 2026 ne garde pas les 5 %. L'écart est alors taxé à 15 %. Aucun délai de grâce n'est publié dans les textes sur lesquels cette note s'appuie. Comptez avec cette date de fin.

Une conversation en novembre n'est pas un dépôt. La valeur doit être fixée, les 5 % payés, et l'inscription terminée.

Pas de sursis. Ne supposez pas qu'une loi ultérieure répétera les 5 %.

Où l'écart devient large

À Tirana, Ish-Blloku porte le prix de référence publié le plus haut de la carte nationale 2026. Cela aide seulement les vendeurs qui peuvent vivre avec cette base sur une vente réelle.

À Vlorë, Lungomare, Sazan, Radhimë et Orikum ne sont pas un seul prix. Demandez la zone de la parcelle, pas le nom de plage de l'annonce.

À Sarandë, un bien sur l'ancien prix unique de ville peut bondir en zone 1 et bouger moins dans l'intérieur. La zone fait le calcul.

À Durrës, le port et la marina ont le plus fortement monté face aux anciens chiffres uniques. Un appartement de plage et un logement intérieur dans la même municipalité peuvent produire des écarts très différents.

Frais et dépôt du dossier

Les 5 % ne sont pas la seule somme. Budgétez l'expert, le déposant, les extraits, et toute traduction ou procuration. Demandez un devis qui sépare l'impôt des honoraires.

Payez depuis un compte que vous pouvez documenter. Si vous vivez hors d'Albanie, demandez à votre conseil chez vous si l'impôt sur ce relèvement est imputable chez vous. Nous ne répondons pas à cela ici.

Un notaire ou un expert-comptable local dépose via e-Albania et l'ASHK. Avant de payer, obtenez par écrit l'ancienne valeur, la nouvelle base et sa source, et l'impôt. Depuis l'étranger, lancez tôt une procuration, une apostille et une traduction, surtout si vous ne serez pas à Tirana, Vlorë, Sarandë ou Durrës.

Gardez l'extrait avant et après, plus la preuve de paiement. La réévaluation met à jour une base fiscale. Elle ne répare pas un mauvais titre, ne crée pas un droit de séjour, et ne fixe pas le prix de l'acheteur. Corrigez d'abord un nom, une surface ou une limite erronés. Le guide des taxes immobilières est l'endroit de ces pièces.

• Lisez l'extrait ASHK, puis comparez 5 % plus les frais avec 15 % sur le même écart.
• Bouclez le dépôt via e-Albania et l'ASHK avant le 31 décembre 2026.

Vente ou détention plus longue : c'est dans investir en Albanie.

Pour finir

Payez 5 % seulement lorsque vous avez vu l'écart par écrit et qu'une vente est vraiment probable. Si vous voulez que nous préparions cette comparaison avec un notaire ou un expert-comptable local, passez par la page de rendez-vous et partez des prix de référence 2026. Nous vous mettons en relation avec des partenaires locaux. Nous ne vendons pas, nous ne passons pas l'acte, et nous ne donnons pas de conseil juridique.