Airbnb-regels Albanië: heb je in 2026 een NIPT nodig?

Een particulier die één woning per dag verhuurt en geen ander bedrijf heeft, heeft in 2026 geen NIPT nodig. Het inkomen is wel belast. Je geeft het toch aan. Officiële verklaringen en sommige adviseurs zijn het oneens over de vraag of die 15 procent op de bruto-opbrengst slaat of op wat overblijft na de commissie van het platform. Bevestig de grondslag bij een bevoegd accountant voordat je indient.

Onderwerpen

• Wie slaat de NIPT over
• Het gevecht om 15 procent
• Wanneer is de btw 6 procent?
• Buitenlandse gasten in 24 uur
• Wat deze regel overslaat
• Papieren en het seizoen
• Tot slot

Wie slaat de NIPT over

NIPT is het fiscale nummer van Albanië voor wie als bedrijf staat ingeschreven. Jarenlang namen verhuurders aan dat elk betaald verblijf die inschrijving vroeg.

De positie van 2026, zoals de belastingdienst die stelde en CNA die doorgaf, is smaller. Een particulier die een woning per dag verhuurt, zonder ander bedrijf, heeft geen NIPT nodig. Het inkomen blijft belastbaar. Verhuurders werden gewezen op een aangifte van 15 procent via DIVA, met een deadline die als 31 maart is gecommuniceerd, en zonder een bedrijfsinschrijving te openen.

De uitzondering is echt. Ze is ook smal. Ze dekt geen winkel, geen tweede ambacht en geen vennootschap. Ze dekt geen ontwikkelaar die eenheden verkoopt. Ze beantwoordt op zichzelf de btw niet. Op het moment dat het werk ophoudt "deze woning, per dag, en verder niets" te zijn, houdt de lijn zonder NIPT op veilig te zijn.

Twee of drie appartementen kunnen die zin voorbij het breekpunt rekken. "Geen ander bedrijf" is de grens. Een bevoegd accountant moet zeggen of jouw sleutels er nog binnen vallen. Wij hebben verhuurders zien aannemen dat drie flats nog steeds "geen bedrijf" zijn. Niet gokken.

Deze pagina gaat over de regels. Nachten, tarieven en wat je overhoudt staan in huurrendement en Airbnb in Albanië. De aankoopstappen, als je de flat nog niet hebt, staan in een huis kopen in Albanië.

Het gevecht om 15 procent

Er circuleren twee lezingen. Ze leveren niet dezelfde belasting op. Wij kiezen hier geen winnaar.

De belastingdienst zei, via CNA, dat particuliere dagverhuurders 15 procent aangeven via DIVA uiterlijk 31 maart, zonder NIPT. De verklaring dekt het kanaal, het tarief, de deadline en het ontbreken van een bedrijfsnummer. Ze is gerapporteerd als belasting op het huurinkomen dat die verhuurders moeten aangeven. De publieke verklaring die wij hier gebruiken, loopt niet door een voorbeeld dat eerst de platformcommissie aftrekt.

Sommige adviseurs, met een beroep op wet 29/2023, artikel 15, zeggen dat de 15 procent geldt na die commissie. In hun lezing leveren een gastbetaling van 100, een platformvergoeding van 15 en een ontvangst van de verhuurder van 85 belasting op over 85, niet over 100.

Beide noemen 15 procent. Ze zijn het oneens over de grondslag. Bruto en na commissie zijn verschillende cheques. Dien niet in vanuit een samenvatting.

Welke kolom krijgt die 15 procent?

Stuur de accountant het jaarbestand van het platform: bruto, commissie, netto aan jou betaald. Vraag welke kolom de 15 procent gebruikt, en welke 31 maart welk seizoen dekt. Bewaar het schriftelijke antwoord bij het dossier.

Een Albanese aangifte zet een Nederlandse, Duitse of andere aangifte thuis niet uit. Beide adviseurs hebben dezelfde bruto en netto nodig. Hoe dat netto een aankoopprijs ontmoet, staat in investeren in Albanië.

Wanneer is de btw 6 procent?

Inkomstenbelasting van 15 procent en btw zijn verschillende heffingen.

Een verlaagd btw-tarief van 6 procent geldt alleen als het object een classificatiecertificaat van het ministerie van Toerisme heeft. Zonder dat certificaat kijkt een btw-plichtige verhuurder aan tegen het gewone tarief van 20 procent. Het certificaat zit op dit object. De sterren van de buurman gaan niet over. Een badge van het platform is het certificaat niet.

Veel particuliere verhuurders zijn niet btw-plichtig. De NIPT overslaan is niet dezelfde status als de btw overslaan. Vraag in deze volgorde:

• Ben ik btw-plichtig, of moet ik dat worden?
• Heeft dit appartement een classificatiecertificaat van het ministerie van Toerisme?
• Zijn beide antwoorden ja, geldt dan 6 procent voor deze verblijven?
• Ben ik btw-plichtig en ontbreekt het certificaat, is het tarief dan 20 procent?

Begin op tijd aan het certificaat. Juni is laat voor juli.

Buitenlandse gasten in 24 uur

Registreer buitenlandse gasten binnen 24 uur na aankomst. Die plicht staat naast de aangifte, niet erin. Een correcte DIVA-aangifte in maart herstelt een zomer van ontbrekende paspoorten niet.

Bouw het in bij het inchecken. Wie de gast ontvangt in Vlorë, Sarandë, Ksamil of Tirana heeft een routine voor dezelfde dag nodig. Vierentwintig uur is kort als het paspoort een foto blijft die niemand indient. Weekendankomsten zijn het moment waarop registers achterlopen.

Buitenlandse gasten staan niet altijd op hetzelfde formulier als Albanese gasten. Volg de regel voor buitenlanders. Bewaar de bevestigingen. Is een bericht op het platform het enige spoor, exporteer het dan.

Wat deze regel overslaat

De wijziging van 2026 zet je nachttarief niet vast, en ook je bezetting of je netto niet. Een juliweek in Ksamil en een novemberweek in Tirana kunnen één juridisch etiket delen en toch verschillende bedrijven zijn. Gebruik je 15 procent als de hele kost van het verhuren, dan overdrijf je het geld dat je overhoudt. Commissie, schoonmaak, linnengoed, nutsvoorzieningen, gebouwlasten en lege maanden horen in het rekenblad.

Ze draagt ook geen titel over, schept geen verblijfsrecht en vergunt een gebouw niet dat de gemeente niet voor kort verblijf wil laten gebruiken. Huisregels en besluiten van de vereniging van eigenaren kunnen een advertentie blokkeren, ook als de belastingregel helder is. Lees ze vóór je koopt.

Dien in. De belasting volgt de activiteit, niet de nationaliteit op de akte, dus een ander bedrijf of een verhuur via een vennootschap kan je buiten de lijn zonder NIPT zetten, ook als jij de flat bezit, en een flat die je nooit verhuurt, schept op zichzelf geen aangifte.

Papieren en het seizoen

Geef dit aan de accountant. Het is geen portaal.

• Bevestig vóór de eerste gast of je zonder NIPT mag, wat je btw-status is, en of er een toerismecertificaat bestaat.
• Registreer op de dag van aankomst buitenlandse gasten binnen 24 uur.
• Bewaar bruto, commissie en netto van elk verblijf.
• Stem na de zomer aan de kust, of elke maand in Tirana, de uitbetalingen af op de bank.
• Geef tegen de gecommuniceerde deadline, 31 maart in de verklaring van de dienst, aan via DIVA op de grondslag die je accountant bevestigt.
• Komt er een ander bedrijf bij, kijk dan opnieuw naar de NIPT. De uitzondering is dagverhuur alleen.

Een stil jaar is nog steeds een jaar dat je aangeeft. Kust of Tirana, dezelfde regel.

Zet de registratie binnen 24 uur en het DIVA-pakket in het schriftelijke mandaat van de co-host. Jouw naam blijft op de aangifte staan, tenzij op advies een vennootschap met een eigen NIPT is opgezet. Dat pad zit buiten de uitzondering voor particulieren. Check de naam.

Download het jaarrapport van het platform zolang het jaar nog te selecteren is. Hou facturen van schoonmaak en reparatie apart van de commissie, zodat niemand een kost verrekent die de wet niet toestaat. Word je in euro betaald op een buitenlandse rekening, bewaar dan het lek-cijfer dat je accountant wil.

Gebouwbelasting en een herwaardering zijn belastingen op eigendom, behandeld in vastgoedbelasting in Albanië. Ze vervangen een aangifte van gastinkomen niet. Mensen onthouden het aankoopdossier en vergeten DIVA. Wij zien die splitsing vaak.

Vraag de accountant vier dingen, op papier, voor jouw naam en adres: of je echt geen ander bedrijf hebt; of 15 procent op bruto of na commissie zit, gezien zowel de DIVA-verklaring als artikel 15 van wet 29/2023; of btw geldt en, als dat zo is, of het toerismecertificaat 6 procent draagt of je op 20 procent laat; en wie het register van buitenlandse gasten binnen 24 uur indient als jij in het buitenland zit.

Tot slot

Geef het inkomen aan, ook als je de NIPT overslaat, en haal de grondslag van die 15 procent op papier voordat je indient. Wil je daar een lokale accountant voor, gebruik dan de afspraak, en lees wat de zomer echt oplevert in huurrendement en Airbnb in Albanië. Wij koppelen kopers aan lokale partners. Wij verkopen niet, treden niet op als notaris en geven geen juridisch advies.